Régimen Municipal de Garantías: “El proyecto es noble, pero no sigue la lógica del mercado de alquileres”

El proyecto para crear el Régimen Municipal de Garantías para el Acceso al Alquiler de Vivienda (REGARPA), presentado en el Concejo Deliberante de Paraná por el edil Emiliano Juan Cruz Gómez Tutau, comenzó a generar repercusiones en el sector inmobiliario. La iniciativa busca facilitar el acceso a contratos de alquiler para personas que cuentan con ingresos para afrontar el pago mensual, pero que no reúnen las garantías patrimoniales o financieras exigidas por el mercado.

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Al respecto, la corredora inmobiliaria Paula Armándola destacó a Elonce la finalidad social de la propuesta, aunque señaló diversos aspectos que, a su criterio, deberían ser aclarados para evaluar su viabilidad.

"El fundamento de la ordenanza es súper noble porque busca satisfacer la necesidad de vivienda de determinadas personas. Lo que se complica es cómo se implementaría, porque hoy ya existen herramientas financieras que brindan este servicio de garantía para los alquileres", sostuvo.

Las herramientas que ya ofrece el mercado

Armándola explicó que actualmente existen distintos mecanismos privados que reemplazan las garantías tradicionales. "Por un lado están los seguros de caución y también existen contratos fiduciarios que cubren absolutamente todo para el propietario. Estos productos tienen un costo porque brindan respaldo económico y seguridad, como cualquier servicio privado", indicó.

En ese sentido, consideró que el proyecto de Gómez Tutau no termina de explicar cuál sería el incentivo para que las entidades financieras o aseguradoras se incorporen al nuevo sistema. "La ordenanza plantea la articulación de distintas entidades, pero no queda claro cuál sería el beneficio para éstas ni de dónde surgiría el fondo de caución", afirmó. Y agregó: "Si ya existe el producto y lo que se busca es generar una nueva articulación, eso generaría un costo aún mayor. Entonces, cuál sería la viabilidad de este servicio".

Interrogantes sobre el respaldo económico

La especialista sostuvo que la principal incógnita está vinculada con quién respondería económicamente ante un incumplimiento del contrato. "El punto central es quién sería realmente responsable de garantizar el pago frente al propietario. Los seguros de caución tienen un respaldo financiero. Los fideicomisos también. Acá no está claro quién asumiría esa responsabilidad", remarcó.

Además, advirtió que, en caso de mora, también surgen dudas respecto del proceso judicial. "Cuando aparece el incumplimiento, normalmente la situación termina judicializándose. Tampoco queda definido quién asumiría toda esa responsabilidad jurídica para recuperar ese dinero", señaló.

Cómo funcionan hoy las garantías

Armándola explicó que el mercado inmobiliario ha ido modificando las exigencias para acceder a una vivienda. "La garantía propietaria prácticamente dejó de pedirse porque luego resulta muy complejo ejecutar ese bien. Hoy se utilizan mucho más las garantías con recibos de sueldo", explicó.

No obstante, reconoció que las dificultades económicas también afectan ese mecanismo. "Es cierto que muchos recibos de sueldo son bajos y que aumentó la mora familiar. Hay personas cuyos salarios ya están embargados y no pueden presentarse como garantes", indicó.

Según remarcó, la función de cualquier garantía continúa siendo la misma. "La garantía existe para respaldar el pago del alquiler y darle seguridad patrimonial al propietario. Por eso es fundamental que exista un respaldo económico concreto", sostuvo.

De hecho, otra de las dudas que Armándola planteó al proyecto de Gómez Tutau fue la implementación de 300 cupos anuales debido a que, según la iniciativa, el fondo específico que funcione como respaldo ante eventuales incumplimientos contractuales sería alimentado mediante la participación de distintos actores institucionales que ya trabajan con herramientas de garantía, seguros o respaldo financiero.

"¿Qué fondo estaría respaldando este sistema de garantías? ¿De dónde se financiaría este dinero y por qué una cuota de 300 personas? ¿De dónde sale la información de que ese cupo vendría a satisfacer esto?", fueron algunos de los interrogantes que planteó la corredora inmobiliaria.

"Los contratos de alquileres se renuevan todo el tiempo, todos los años. Entonces, no hay tampoco una cuestión lógica desde cómo funciona el mercado para que esto pudiera alivianar realmente a esas personas", apuntó Armándola al cuestionar la creación del REGARPA.

Los costos para ingresar a un alquiler

Consultada sobre los requisitos actuales para alquilar una vivienda, la corredora detalló a Elonce que el inquilino debe afrontar varios gastos al momento de firmar el contrato.

"Se paga el primer mes de alquiler por adelantado, el sellado, que representa el 1,4% del contrato, y los honorarios de la inmobiliaria, que equivalen al 5% del total del contrato. Generalmente los honorarios pueden financiarse, pero el sellado no", explicó.

Asimismo, recordó que quienes no consiguen garantías ya cuentan con alternativas financieras. "Hoy la ingeniería financiera ya ofrece herramientas para quienes no pueden presentar garantes tradicionales", señaló.

Dudas sobre el rol del municipio

El proyecto prevé la creación de un sistema de garantías propiamente dicho, basado en la articulación con entidades que actualmente trabajan con seguros de caución y otros instrumentos financieros destinados a respaldar contratos de alquiler; y la conformación de un Fondo Municipal de Garantía que funcione como respaldo general del esquema.

Sin embargo, Armándola afirmó a Elonce que aún persisten interrogantes sobre el verdadero alcance del municipio. "Por lo que pude leer, el municipio no asumiría responsabilidad económica ni jurídica. Entonces la pregunta es cuál sería concretamente su rol dentro del sistema", expresó.

A su entender, incorporar una nueva estructura administrativa podría incluso aumentar los costos. "Si a los servicios que ya existen se les agrega un nuevo engranaje administrativo, eso también implica recursos humanos y costos. No queda claro de dónde saldrían esos recursos", sostuvo.

Finalmente, insistió en que la principal fortaleza de cualquier sistema de garantías debe ser la solvencia económica. "Lo que necesita cualquier garantía es un respaldo económico real para darle seguridad al propietario de que no va a sufrir una pérdida patrimonial", concluyó.