Los alquileres suben en abril debido al ajuste anual previsto

El mercado de alquileres transita una etapa de reconfiguración marcada por dos dinámicas que conviven: contratos aún vigentes bajo la derogada Ley de Alquileres (a fines de diciembre de 2023 por el presidente Javier Milei), con ajustes anuales por el Índice de Contratos de Locación (ICL), y nuevos acuerdos posteriores al DNU, con actualizaciones más frecuentes y esquemas más flexibles.

En ese contexto, abril llega con subas que vuelven a poner en discusión el nivel real de los precios y el equilibrio entre oferta y demanda. Además de los servicios a la mantención del hogar hay que agregar las expensas.

Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, marcó que el ajuste anual previsto para abril se ubica en 33,3%, una cifra que empieza a alinearse con la dinámica inflacionaria.

“En realidad van prácticamente a la par, no hay diferencias importantes. Lo que sí ocurre a diferencia de los años anteriores es que, al aplicar el ajuste anual, el valor resultante puede quedar incluso por encima del valor de mercado actual”, explicó.

Según su mirada, se trata de un cambio relevante frente a períodos previos, cuando los contratos quedaban completamente desfasados respecto de los valores de oferta.

Los nuevos valores desde abril

En términos concretos, el impacto de estos ajustes ya se puede medir sobre un caso testigo. Para un alquiler actual de $600.000 en un tres ambientes, los incrementos se distribuyen de la siguiente manera:

• Ajuste anual por ICL (33,3%), correspondiente a contratos aún vigentes bajo la Ley de Alquileres: pasa a $799.800.
• Ajuste trimestral (6,2%), bajo esquemas acordados tras el DNU: pasa a $637.200.
• Ajuste cuatrimestral (8,5%), en contratos post DNU: pasa a $651.000.
• Ajuste semestral (12,5%), también en acuerdos posteriores al DNU: pasa a $675.000.

La diferencia entre esquemas no es menor. Mientras el contrato anual concentra el aumento en un solo salto, los acuerdos más cortos reparten la suba en el tiempo, aunque con acumulación progresiva. La frecuencia del ajuste gana peso en la negociación.

Braña también describió un mercado con mayor nivel de negociación, donde las pretensiones iniciales muchas veces quedan por encima de la realidad. Sostuvo: “El propietario muchas veces tiene una pretensión que puede estar por encima de la realidad, por eso nuestra misión como profesionales es asesorarlos y mostrarles este cambio total”. En ese nuevo escenario, el cierre de operaciones requiere mayor flexibilidad entre las partes.

El peso de las expensas se volvió determinante. “Hoy es la primera consulta de cualquier potencial inquilino, incluso antes que el valor del alquiler”, señaló. La relación cambió de manera significativa: pasaron de representar entre 10% y 15% del alquiler a rondar, en promedio, cerca del 43%. Este factor incide directamente en la capacidad de pago y en la decisión final.

En paralelo, la negociación se volvió una práctica extendida. Braña indicó: “Es totalmente normal que los inquilinos propongan valores más bajos o planteen condiciones distintas, y muchas veces se logran acuerdos intermedios”. Incluso dentro de contratos vigentes, el ajuste ya no opera de manera automática sin revisión previa.

Otro cambio estructural aparece en las condiciones contractuales. Los acuerdos a 24 meses se consolidan como estándar, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales y una convivencia de índices. “Se usa mucho el IPC en CABA y el ICL en otras zonas, aunque ambos conviven porque permiten previsibilidad en los cálculos”, detalló Braña. En ese marco, no se observa una migración masiva hacia plazos más cortos de actualización, pese a la volatilidad.

Oferta y precios: un mercado más competitivo

Del lado de la oferta, el mercado muestra señales de estabilización. Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, planteó que el volumen de unidades disponibles se mantiene prácticamente sin cambios frente al año pasado. Explicó “La oferta se mantuvo estable, con apenas una caída del 1,45%. Esto opera como un límite a la suba de precios y genera mayor competencia entre propietarios”.

Ese freno en los valores se percibe sobre todo en los segmentos medios, donde la sensibilidad al precio es más alta. En términos de referencia, los valores actuales se ubican en:

Monoambiente: $465.000.

Dos ambientes: $600.000.

Tres ambientes: $782.500.

Cuatro ambientes: $900.000.

En este contexto, las diferencias entre barrios también se reducen. Gómez Picasso agregó: “No hay tanta brecha entre zonas top y otras menos demandadas, porque en las más buscadas hay mayor oferta, lo que limita subas más fuertes”.

Miguel Chej Muse, del Colegio Inmobiliario porteño y socio del estudio Vela & Chej Muse Real Estate, aportó otra dimensión al análisis: el crecimiento reciente de la oferta. “Hoy hay 14.366 unidades en alquiler en CABA, un 1,6% más que hace un año, y en el último mes el stock subió más de 5%”, detalló. El volumen actual alcanza para cubrir la demanda, lo que refuerza el escenario de mayor equilibrio.

La concentración geográfica también resulta clave. Palermo lidera ampliamente, seguido por Recoleta, Belgrano, Caballito, Puerto Madero y Barrio Norte. En conjunto, estos barrios explican más de la mitad de la oferta total, lo que incide en la formación de precios.

En cuanto a valores promedio, Chej Muse ubicó los alquileres en niveles levemente superiores a los de otros relevamientos. “Un monoambiente ronda los $500.000, un dos ambientes $620.000 y un tres ambientes $850.000”, precisó. La dispersión responde a ubicación, calidad del inmueble y servicios incluidos, según indica un informe de Ámbito Financiero.

Brechas, costos y nuevas reglas de juego

Las diferencias entre zonas siguen presentes, aunque con matices. En barrios como Puerto Madero, Palermo, Núñez o Belgrano se concentran los valores más altos, mientras que áreas como Villa Lugano, Floresta, Constitución, Parque Avellaneda o San Cristóbal ofrecen alternativas más accesibles. La brecha puede superar el 100% entre extremos.

Sin embargo, el precio del alquiler dejó de ser la única variable determinante. Las expensas ganan protagonismo y, en muchos casos, alcanzan niveles similares al valor locativo. “Es clave analizar qué incluyen, porque hay casos donde representan un costo equivalente al alquiler”, advirtió Chej Muse.

El esquema contractual también se diversifica. Gómez Picasso marcó que el abanico de condiciones se amplió notablemente. “Hoy varían los plazos, los depósitos, las garantías, los sistemas de actualización e incluso la moneda”, señaló. Esta heterogeneidad obliga al inquilino a evaluar cada oferta en detalle.

A eso se suma un problema estructural: la baja rentabilidad del negocio para intermediarios. “Al no poder cobrar comisión al inquilino, hay poco interés en gestionar alquileres, lo que genera situaciones desordenadas donde propietarios operan sin asesoramiento”, indicó Gómez Picasso. Este fenómeno introduce distorsiones en la fijación de precios y en la calidad de los contratos.

En ese marco, el mercado muestra una transición hacia un esquema más flexible, pero también más complejo. La negociación caso por caso se impone como regla, con mayor peso de variables como expensas, condiciones contractuales y capacidad de pago.

La combinación de ajustes más previsibles, oferta estabilizada y mayor margen de negociación configura un escenario distinto al de años anteriores. La tensión entre propietarios e inquilinos no desaparece, pero se canaliza de otra manera, con acuerdos más dinámicos y adaptados a cada operación.

Gómez Picasso concluyó: “El volumen de oferta actual permite un funcionamiento más equilibrado del mercado, con mayor competencia y límites más claros a los precios”.