La media sanción que obtuvo en el Senado el proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada abrió un nuevo escenario para el mercado de alquileres. La iniciativa, que ahora deberá ser analizada por la Cámara de Diputados, contempla modificaciones en los procesos de desalojo y nuevas herramientas para la restitución de inmuebles.
De convertirse en ley, propietarios, inquilinos, inmobiliarias y escribanos deberán adaptarse a las nuevas disposiciones. Sin embargo, por el momento continúan vigentes las reglas actuales, ya que resta el tratamiento del proyecto en la Cámara baja.
Especialistas consultados por Ámbito señalaron que uno de los principales interrogantes estará en la aplicación práctica de la eventual normativa y en la interpretación que realicen los jueces. También habrá que observar qué impacto podría generar sobre la oferta de propiedades, los contratos y la relación entre las partes.
Los principales cambios que propone el proyecto
Entre las modificaciones previstas aparecen los juicios sumarísimos para acelerar los procesos de desalojo y una intimación previa de 10 días antes de iniciar acciones contra un inquilino moroso.
También se contempla la posibilidad de disponer una restitución anticipada del inmueble, siempre mediante intervención judicial, y la consignación judicial de las llaves cuando un propietario se niegue a recibir la propiedad.
A su vez, el proyecto incorpora una protección específica para menores, adultos mayores y personas con discapacidad durante la ejecución de los desalojos. Además, establece modificaciones relacionadas con las expropiaciones y la declaración de utilidad pública.
Qué podría pasar con la oferta de alquileres
La presidenta del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (COFECI) y del Colegio Inmobiliario porteño, Marta Liotto, consideró prematuro determinar cuál será el verdadero alcance de las modificaciones debido a que todavía resta el debate en Diputados.
La especialista sostuvo que una mayor previsibilidad y seguridad jurídica podría fortalecer la confianza de los propietarios. Sin embargo, advirtió que "la decisión de ofrecer una vivienda en alquiler depende además de variables económicas como la inflación, la rentabilidad y la estabilidad de las reglas de juego, por lo que el efecto concreto recién podrá medirse una vez que la eventual ley entre en vigencia".
En ese contexto, los contratos podrían adquirir todavía mayor relevancia. Deberán establecer con claridad cuestiones como el plazo de la locación, el mecanismo de actualización, las garantías, la distribución de expensas, las obligaciones de mantenimiento y las condiciones para devolver el inmueble.
Contratos más precisos y mayor documentación
Fernando Belvedere, titular de Belvedere Propiedades, indicó que la media sanción ya generó consultas de propietarios e inquilinos. "Del lado de los dueños, la principal inquietud pasa por conocer cómo funcionará el procedimiento sumarísimo de desalojo y qué documentación deberán reunir para utilizar esa herramienta si la norma finalmente entra en vigencia", explicó.
En el caso de los inquilinos, las dudas estuvieron principalmente relacionadas con el alcance de los denominados "desalojos exprés". Frente a esos interrogantes, el especialista recordó que el proyecto mantiene la intervención de un juez durante todo el procedimiento.
Belvedere recomendó que los contratos establezcan expresamente los plazos de pago, las condiciones que configuran la mora, las formas de notificación fehaciente, el mecanismo de actualización, la moneda acordada y el estado en el que se entrega la propiedad.
También aconsejó dejar documentada cualquier modificación realizada durante la vigencia del alquiler y respaldar mediante fotografías e inventarios las condiciones iniciales del inmueble.
Qué deberán tener en cuenta propietarios e inquilinos
Desde Grupo Propietarios Unidos destacaron que, si el proyecto finalmente es aprobado, resultará fundamental establecer domicilios físicos y electrónicos precisos para las notificaciones y determinar claramente el medio utilizado para pagar el alquiler.
Otro aspecto será incorporar cláusulas específicas sobre incumplimientos graves, plazos de intimación y consecuencias frente a la falta de pago. Asimismo, recomendaron mantener garantías sólidas, debido a que una restitución más rápida de la vivienda no necesariamente garantiza recuperar alquileres adeudados o afrontar eventuales daños.
Para los propietarios, la recomendación será respaldar documentalmente toda la relación contractual. Los inquilinos, en tanto, deberán conservar comprobantes de pago, comunicar formalmente los inconvenientes que presente la vivienda y conocer los plazos previstos para responder una intimación o resolver el contrato.
Las advertencias desde el sector de los inquilinos
La abogada especializada en derecho inmobiliario y defensora de inquilinos Ludmila Mazzoni Amado planteó reparos sobre algunos puntos de la iniciativa. La especialista consideró que debe garantizarse la convivencia entre el derecho de propiedad, el acceso a la vivienda y el derecho de defensa.
En ese sentido, remarcó que "una usurpación no puede analizarse del mismo modo que un contrato de alquiler en el que existe una discusión sobre pagos, reparaciones, compensaciones o incumplimientos de alguna de las partes".
La abogada señaló que un inquilino moroso no pierde automáticamente su condición de locatario legítimo y sostuvo que cualquier mecanismo destinado a acelerar la recuperación de una propiedad deberá mantener las garantías procesales para ambas partes.
Además, recordó que las controversias entre propietarios e inquilinos no siempre están vinculadas exclusivamente con el pago. También pueden existir diferencias relacionadas con reparaciones, desperfectos, problemas estructurales, cambios en los medios de pago o gastos realizados por los ocupantes.
Un debate que continuará en Diputados
Mazzoni Amado recomendó conservar comprobantes, correos electrónicos, intimaciones, acuerdos firmados y cualquier comunicación relacionada con el contrato, debido a que esa documentación podría resultar determinante ante procesos judiciales más breves.
También consideró importante revisar antes de firmar las condiciones de pago, actualización, rescisión, reparaciones, notificaciones y devolución del inmueble, además de evaluar mecanismos de negociación o mediación previos a una instancia judicial.
"La previsibilidad debe construirse para las dos partes. Propietarios e inquilinos no deberían ser considerados adversarios permanentes. Una regulación equilibrada debería brindar seguridad a ambos. Ese objetivo todavía deja interrogantes en el proyecto que ahora deberá debatir Diputados", concluyó la especialista.