Los alquileres que mantienen al Índice de Contratos de Locación (ICL) como mecanismo de actualización tendrán nuevos incrementos durante octubre. Según los valores calculados para el próximo mes, las subas dependerán de la periodicidad establecida en cada contrato y oscilarán entre 6,72% y 31,67%.
Para los acuerdos con actualización trimestral, el incremento será de 6,72%, mientras que aquellos que modifican el precio cada cuatro meses tendrán una variación de 9,83%. En los contratos semestrales el ajuste alcanzará el 17,04% y para los anuales llegará al 31,67%.
El ICL continúa siendo publicado diariamente por el Banco Central y puede utilizarse en contratos celebrados después de la derogación del anterior régimen cuando fue expresamente elegido por las partes. Desde el DNU 70/2023, propietarios e inquilinos pueden definir libremente el plazo y el mecanismo de actualización, incluso mediante índices públicos o privados.
Cuánto pasará a pagar un alquiler de $600.000
El impacto puede observarse tomando como referencia un alquiler mensual actual de $600.000. Con un ajuste trimestral del 6,72%, el nuevo monto ascenderá a $640.320; si la actualización es cuatrimestral, con una variación del 9,83%, llegará a $658.980.
Para los alquileres con revisión cada seis meses, el aumento del 17,04% llevará ese mismo valor de $600.000 hasta $702.240. En un contrato con actualización anual por ICL, la suba del 31,67% elevará el pago mensual a $790.020.
Los porcentajes dependen del período transcurrido entre las fechas previstas para cada actualización, debido a que el ICL es una serie diaria. Por ese motivo, el cálculo concreto de cada contrato debe realizarse considerando las fechas exactas estipuladas para la modificación del precio. El BCRA mantiene publicada la serie oficial del indicador.
Qué cambió después de la Ley de Alquileres
El escenario contractual cambió a fines de 2023. La reforma aprobada mediante la Ley 27.737 había establecido actualizaciones con intervalos no inferiores a seis meses mediante un coeficiente basado en variables salariales y de inflación; posteriormente, el DNU 70/2023 derogó la Ley 27.551 y modificó nuevamente las reglas aplicables a los nuevos contratos.
Desde entonces, los nuevos alquileres pueden acordar diferentes períodos de actualización y utilizar el índice que establezcan las partes. Esto explica que actualmente convivan contratos con ICL, IPC, porcentajes previamente fijados y otros mecanismos de corrección.
Alejandro Braña, especialista en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, señaló que el ajuste anual del ICL se encuentra actualmente más alineado con la evolución de la inflación. “El ICL BCRA anual está completamente alineado en este momento con la inflación del INDEC. Para octubre, el ajuste anual es de 31,67%”, explicó.
Mayor oferta y nuevos desafíos para los inquilinos
El mercado inmobiliario presenta, al mismo tiempo, una mayor cantidad de propiedades disponibles que durante los años de menor oferta. En la Ciudad de Buenos Aires ya se contabilizan más de 17.000 departamentos publicados, según los datos citados por especialistas del sector, lo que permite a los interesados comparar más alternativas antes de cerrar un acuerdo.
Sin embargo, los profesionales consultados advierten que el principal obstáculo continúa siendo la relación entre ingresos y costo total de la vivienda. A la cuota de los alquileres deben sumarse expensas, servicios, garantías y las futuras actualizaciones previstas durante toda la duración del contrato.
En ese contexto, octubre traerá nuevos ajustes para quienes tengan pactado el ICL y deban actualizar durante ese mes. Para conocer el aumento preciso será necesario revisar la frecuencia y la fecha establecidas en cada acuerdo, ya que no todos los contratos tendrán la misma variación pese a utilizar el mismo índice.