Estados Unidos puso en vigencia una nueva ley federal de vivienda orientada a ampliar la oferta de inmuebles y reducir algunas de las barreras que dificultan el acceso a una casa o un alquiler. La norma comenzó a regir después de que el presidente Donald Trump no la promulgara ni la vetara dentro del plazo previsto por la Constitución.
La iniciativa, denominada Ley de Vivienda del Siglo XXI, obtuvo respaldo de legisladores demócratas y republicanos. Su aprobación se produjo en un contexto de tasas hipotecarias elevadas, precios inmobiliarios cercanos a sus máximos y dificultades crecientes para quienes buscan comprar o alquilar una propiedad.
Aunque Trump había respaldado inicialmente el proyecto, durante las últimas semanas modificó su posición y trató de demorar su entrada en vigencia. Incluso canceló una ceremonia de promulgación y luego calificó la propuesta como “un gran bostezo”, pero finalmente optó por no vetarla.
Qué medidas incorpora la nueva ley
La legislación reúne 47 propuestas destinadas a aumentar la construcción de viviendas, reducir costos y facilitar el acceso al mercado inmobiliario. Entre las medidas previstas se encuentra el impulso a las casas prefabricadas y la conversión de edificios de oficinas en departamentos.
También se crea un programa piloto de subsidios y préstamos condonables para reparar propiedades antiguas o deterioradas. El objetivo es recuperar inmuebles que actualmente no pueden ser utilizados y sumarlos nuevamente a la oferta habitacional.
Otro de los puntos consiste en ofrecer incentivos para que estados y municipios flexibilicen sus normas de uso del suelo y zonificación. Sin embargo, la ley no obliga a las administraciones locales a modificar esas regulaciones, por lo que su aplicación dependerá de cada jurisdicción.
Restricciones para grandes inversores
La norma aprobada en Estados Unidos también introduce límites para las empresas que acumulan grandes cantidades de viviendas unifamiliares. Los inversores que posean más de 350 propiedades de ese tipo no podrán continuar incorporando nuevas unidades.
La restricción no obliga a quienes ya superaron ese número a vender parte de sus activos. Además, el texto mantiene diferencias entre los grandes fondos y los pequeños propietarios, que concentran una porción importante de las viviendas destinadas al alquiler.
La participación de fondos de inversión en el mercado residencial había crecido después de la crisis financiera de 2008 y volvió a intensificarse tras la pandemia. La nueva disposición busca reducir su capacidad para seguir ampliando sus carteras de casas unifamiliares.
Cuándo podrían verse los efectos
Los especialistas mencionados en la fuente advirtieron que los cambios no se reflejarán de manera inmediata en los precios. La construcción de nuevas viviendas requiere tiempo, inversión privada y decisiones adicionales de gobiernos estatales y municipales.
La implementación también dependerá del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, que deberá poner en marcha 35 programas, reglamentos y estudios. El organismo enfrenta, además, limitaciones de personal que podrían dificultar el cumplimiento de esas tareas.
La ley tampoco modifica otros factores que continúan presionando sobre el mercado, como las tasas hipotecarias superiores al 6%, el aumento de los costos de construcción, la falta de mano de obra y el denominado efecto bloqueo, que desalienta la venta de propiedades con créditos más baratos.
A pesar de incorporar nuevas herramientas, la reforma de Estados Unidos no contempla medidas adicionales específicas para ampliar la vivienda social. Su alcance dependerá de cómo se apliquen los programas y de la respuesta de los gobiernos locales, las empresas constructoras y los desarrolladores inmobiliarios.