El proyecto conocido como desalojo exprés avanzó este miércoles en Diputados, con cambios que buscan acelerar la recuperación de inmuebles urbanos y rurales. La propuesta contempla procedimientos judiciales más breves, entregas anticipadas bajo determinadas condiciones y modificaciones en las obligaciones de propietarios e inquilinos.
Las disposiciones forman parte del proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada. Como Diputados modificó el texto que había recibido del Senado, la iniciativa deberá regresar a la Cámara alta antes de que pueda convertirse en ley.
Uno de sus puntos centrales establece que los desalojos tramiten mediante un juicio sumarísimo. El reclamo podría ser iniciado por quien invoque un derecho o interés legítimo afectado y dirigirse contra inquilinos, subinquilinos, tenedores precarios, intrusos u otros ocupantes cuyo deber de devolver el inmueble sea exigible.
La intimación por falta de pago y las notificaciones
Para los alquileres destinados a vivienda, el proyecto mantiene la exigencia de una intimación fehaciente antes de demandar por falta de pago. El propietario deberá indicar dónde abonar la deuda y conceder un plazo no inferior a diez días corridos desde la recepción del requerimiento.
La notificación podrá enviarse al domicilio real o electrónico declarado en el contrato. Se considerará válida aunque el inquilino se niegue a recibirla o no pueda concretarse por causas que le sean atribuibles. Para quienes ingresaron legítimamente, la acción procederá ante incumplimientos de las condiciones de uso o mora contractual.
La propuesta de desalojo exprés también regula la comunicación de la demanda a los demás ocupantes. El notificador deberá informar a quienes estén presentes sobre el juicio y advertirles que podrán ejercer sus derechos dentro del plazo para contestar, pero que la sentencia también tendrá efectos sobre ellos.
La entrega anticipada y los controles judiciales
En los casos de falta de pago o vencimiento del contrato, el texto prevé la posibilidad de solicitar la desocupación inmediata bajo caución juratoria, una garantía asumida mediante declaración ante el juzgado. Se aplicaría el procedimiento y el plazo pactados por las partes o, en su defecto, el mecanismo previsto para la entrega anticipada.
Cuando el reclamo sea contra tenedores precarios, intrusos u otros ocupantes obligados a restituir, el juez podrá disponer esa entrega después de la contestación de la demanda, si el derecho invocado resulta verosímil. Si se demuestra que quien pidió la medida ocultó documentos o hechos sobre el alquiler o los pagos, podrá recibir una multa de hasta diez veces el último canon locativo en favor de la contraparte.
Para demandas fundadas en cambio de destino, deterioro, obras nocivas o uso abusivo del inmueble, se establece un reconocimiento judicial dentro de las 72 horas de la primera providencia, antes del traslado de la demanda. La inspección deberá realizarse con asistencia del Defensor Oficial para constatar la situación e identificar a los ocupantes.
La devolución de llaves y las personas vulnerables
El proyecto de desalojo exprés dispone que el propietario no pueda negarse a recibir las llaves ni condicionar su aceptación, aunque existan obligaciones pendientes. Ante una negativa o falta de respuesta, el inquilino podrá depositarlas judicialmente, con gastos a cargo del locador. Si lo hace dentro de los diez días hábiles siguientes a la notificación fehaciente para entregarlas, dejará de adeudar alquileres y obligaciones accesorias desde esa comunicación; si se demora, desde que se notifique el depósito judicial.
Si se acredita la presencia de menores, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, antes de ejecutar el desalojo el juez deberá dar intervención a los organismos locales de protección y al Ministerio Público Tutelar. También tendrá que disponer un plazo prudencial, de hasta diez días, para asegurar una alternativa habitacional transitoria, mientras continúa el proceso.
En esas situaciones, la caución juratoria solo será admisible si el derecho de quien reclama resulta inequívoco y no compromete derechos de terceros ocupantes de buena fe. Cuando existan dudas, el magistrado podrá exigir una fianza personal o real que permita cubrir eventuales daños y perjuicios.