El proyecto de desalojo exprés que obtuvo media sanción en el Senado propone modificar de manera significativa los procedimientos para recuperar inmuebles urbanos y rurales. La iniciativa establece procesos judiciales más breves, contempla la entrega inmediata de propiedades bajo determinadas condiciones y fija nuevas reglas para propietarios, inquilinos y ocupantes.

La propuesta forma parte del proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada aprobado por la Cámara alta y todavía deberá atravesar el debate en Diputados. Por lo tanto, los cambios previstos aún no se encuentran vigentes y dependerán de que la Cámara baja sancione el texto.

Uno de los puntos centrales establece que las acciones de desalojo deberán tramitarse mediante un juicio sumarísimo, es decir, a través de una vía procesal destinada a reducir los tiempos judiciales. Además, amplía quiénes estarán habilitados para demandar: podrá hacerlo cualquier persona que invoque un derecho o interés legítimo afectado, más allá de la naturaleza jurídica de su vínculo con la propiedad.

Qué pasará ante la falta de pago del alquiler

Para las viviendas destinadas a uso habitacional, el proyecto establece un paso obligatorio antes de acudir a la Justicia. Si existen alquileres impagos, el propietario deberá intimar fehacientemente al inquilino y otorgarle un plazo mínimo de diez días corridos desde que reciba la comunicación para cancelar la deuda.

“Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida”, determina el texto. La comunicación deberá especificar además el lugar donde efectuar el pago.

La notificación podrá enviarse al domicilio establecido por el inquilino en el contrato, tanto real como electrónico. Según el proyecto, será considerada válida incluso cuando el locatario se niegue a recibirla o la comunicación no pueda concretarse por motivos atribuibles a él.

Cuándo podrá iniciarse el juicio de desalojo

Una vez transcurridos los diez días sin que se regularice la deuda, o cuando el contrato haya finalizado por cualquier otro motivo, el inquilino deberá devolver la propiedad. Si no lo hace, el locador quedará habilitado para iniciar judicialmente el desalojo mediante “el procedimiento más breve que prevea la ley”.

La iniciativa también regula una situación que suele generar controversias al terminar los alquileres: la devolución de las llaves. El propietario no podrá negarse a recibirlas ni condicionar su aceptación, aunque podrá reservarse el derecho a reclamar posteriormente deudas u otras obligaciones pendientes.

Si el locador se negara o no respondiera al pedido para recibirlas, el inquilino podrá consignar judicialmente las llaves. En ese supuesto, los gastos y costas derivados del procedimiento quedarán a cargo del propietario.

Desde cuándo dejarían de correr los alquileres

El proyecto incorpora una protección específica para el locatario cuando pretende devolver el inmueble y el propietario no recibe las llaves. En determinadas circunstancias, dejarán de acumularse alquileres y obligaciones accesorias desde la notificación fehaciente realizada al locador.

Para que esto ocurra, el inquilino deberá realizar la consignación judicial dentro de los diez días hábiles posteriores a la comunicación. Si inicia el procedimiento después de ese plazo, las obligaciones cesarán desde que el propietario sea notificado del depósito judicial de las llaves.

De esta manera, la reforma busca evitar que la negativa del dueño a recibir el inmueble provoque una acumulación indefinida de deuda para quien pretende finalizar efectivamente la locación.

Entrega inmediata ante intrusiones u ocupaciones precarias

Otro de los cambios relevantes aparece en los casos de intrusión u ocupación precaria. La reforma propuesta para el artículo 680 bis permitiría que el juez ordene la entrega inmediata de la propiedad cuando considere verosímil el derecho invocado por quien reclama el inmueble.

“El juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuese verosímil y previa caución juratoria”, establece el proyecto. La medida busca permitir la recuperación anticipada del bien sin esperar necesariamente una sentencia definitiva, aunque quedará sujeta a las condiciones contempladas en el procedimiento.

La caución juratoria, sin embargo, tendrá límites. Solo podrá admitirse cuando el derecho del demandante resulte inequívoco y no existan terceros de buena fe que puedan verse perjudicados. Además, el magistrado podrá exigir una fianza destinada a responder por eventuales daños.

Inspecciones dentro de las 72 horas

La iniciativa también contempla situaciones en las que se denuncie un cambio de destino de la propiedad, deterioros, obras perjudiciales o un uso abusivo o deshonesto. Frente a esos supuestos, deberá realizarse un reconocimiento judicial dentro de las 72 horas.

Durante esa diligencia deberán individualizarse los ocupantes mediante nombre, nacionalidad y documento de identidad. El procedimiento contará además con la intervención del Defensor Oficial, según las disposiciones contempladas en el proyecto aprobado por el Senado.

Las nuevas reglas también fortalecen las atribuciones durante las notificaciones. El funcionario encargado podrá identificar el inmueble por distintos medios, incluso mediante fotografías, recabar información sobre quienes lo ocupan y solicitar la asistencia de la fuerza pública cuando resulte necesario.

Qué ocurrirá si hay personas vulnerables

La aceleración del procedimiento tendrá una excepción vinculada con situaciones de vulnerabilidad. Cuando en la propiedad existan menores, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, deberán intervenir los organismos correspondientes y el Ministerio Público Tutelar.

En esos casos, el juez tendrá que conceder un plazo de hasta diez días para procurar una alternativa habitacional transitoria antes de concretar el lanzamiento. La disposición busca compatibilizar la restitución del inmueble con la protección de quienes puedan quedar en una situación de especial vulnerabilidad.

La notificación practicada en la propiedad alcanzará, además, a todos los ocupantes, hayan sido denunciados inicialmente o no. De acuerdo con la reforma propuesta para el artículo 684, la sentencia tendrá efectos sobre todos ellos, tanto presentes como ausentes.

Desocupación inmediata y sanciones para propietarios

En los desalojos derivados de falta de pago o vencimiento contractual, el proyecto contempla que el demandante pueda solicitar la desocupación inmediata bajo caución juratoria cuando el procedimiento y sus plazos hayan sido previamente pactados.

La norma también prevé consecuencias para quien utilice ese mecanismo de manera irregular. Si posteriormente se determina que el actor ocultó información relevante para obtener la restitución anticipada, podrá ser sancionado con una multa de hasta diez veces el valor del último alquiler, que será destinada a la contraparte.

El mandamiento de lanzamiento también contará con herramientas específicas. El oficial de Justicia podrá solicitar el uso de la fuerza pública, allanar el domicilio cuando corresponda y designar un depositario para los bienes muebles encontrados dentro del inmueble.

Una reforma que todavía debe pasar por Diputados

La propuesta apunta, en definitiva, a acortar los tiempos para recuperar una propiedad y establecer reglas específicas desde la intimación por deuda hasta el lanzamiento. Al mismo tiempo, incorpora mecanismos para la devolución de llaves, sanciones ante abusos y resguardos para ocupantes vulnerables.

Para los propietarios, uno de los principales cambios sería la posibilidad de recurrir a procedimientos más rápidos y, bajo determinadas condiciones, solicitar una restitución anticipada. Para los inquilinos, se establece como garantía la intimación previa de al menos diez días cuando el conflicto derive de alquileres impagos y se regula cómo finalizar sus obligaciones si el propietario se niega a recibir las llaves, publicó Infobae.

Sin embargo, ninguna de estas modificaciones comenzó a regir con la votación del Senado. El proyecto obtuvo media sanción y deberá ser tratado por la Cámara de Diputados. Solo si completa el trámite legislativo y es promulgado, las nuevas disposiciones sobre desalojos podrán incorporarse al régimen vigente.