Los créditos hipotecarios volvieron a la agenda, luego de que el Gobierno nacional anunciara un programa destinado a ampliar el financiamiento para acceder a la primera vivienda. La iniciativa utilizará recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES y establecerá un límite de tasa de UVA + 7,5% para los préstamos otorgados bajo el esquema.

La medida fue presentada por el ministro de Economía, Luis Caputo, y contará con un monto total previsto de $2 billones. La primera licitación será por $200.000 millones y estará destinada a proporcionar fondos a las entidades financieras para que puedan transformarlos en préstamos hipotecarios.

El programa no constituirá una línea que las familias puedan solicitar directamente al Estado. Los beneficiarios finales serán personas humanas, pero deberán tramitar los préstamos ante los bancos que participen de las licitaciones y posteriormente ofrezcan los créditos bajo las condiciones establecidas.

Cómo funcionará el programa de créditos hipotecarios

El mecanismo buscará resolver una de las dificultades que enfrenta el mercado hipotecario: los bancos reciben principalmente depósitos de corto plazo, mientras que los créditos para viviendas necesitan financiamiento durante períodos que pueden extenderse por 15, 20 o más años.

Según explicó Caputo durante la presentación, el Estado colocará depósitos a plazo fijo en pesos ajustados por UVA más una tasa adicional.

Esos recursos serán adjudicados mediante licitaciones a entidades financieras, que tendrán la obligación de utilizarlos exclusivamente para otorgar créditos destinados a la compra, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda.

Cada licitación será por $200.000 millones y contará con dos alternativas para los bancos. Un tramo tendrá un plazo de un año y una tasa mínima de UVA más 2,50%, mientras que el segundo será por cinco años y contemplará una tasa mínima de UVA más 4,50%.

Los requisitos establecidos para los bancos

Para evitar una concentración de los recursos, ninguna entidad financiera podrá adjudicarse más del 20% del monto disponible en cada licitación. Además, una vez recibidos los fondos, los bancos tendrán un plazo máximo de 90 días corridos para transformarlos en créditos hipotecarios.

Los préstamos que se otorguen mediante este mecanismo deberán tener un plazo mínimo de 15 años. También se estableció un monto máximo equivalente a 150.000 UVA por operación, aunque las condiciones finales dependerán de las propuestas comerciales de cada entidad participante.

Uno de los puntos centrales será el costo financiero. El Ministerio de Economía determinó que los bancos que utilicen estos recursos no podrán aplicar a los créditos hipotecarios una tasa superior a UVA + 7,5% anual.

Qué significa pagar una tasa UVA + 7,5%

La UVA, o Unidad de Valor Adquisitivo, es una unidad que actualiza su valor siguiendo la evolución de los precios. Por ese motivo, cuando un préstamo está denominado en UVA, tanto el capital adeudado como las cuotas expresadas en esa unidad evolucionan en función de esa actualización.

La expresión “UVA + 7,5%” significa que, además del ajuste del capital según el valor de la UVA, la entidad financiera podrá aplicar una tasa de interés anual adicional de hasta el 7,5%. Ese porcentaje será un techo: los bancos podrán ofrecer tasas inferiores, pero no superar ese límite si utilizan los fondos del nuevo programa.

Por lo tanto, no significa que la cuota aumentará solamente un 7,5% por año. El capital estará sujeto a la evolución de la UVA y, sobre ese monto actualizado, se aplicará la tasa correspondiente. Esta característica resulta clave al momento de evaluar el costo y la evolución de una deuda hipotecaria de largo plazo.

Un ejemplo de cuánto podría costar la cuota

El documento difundido por el Gobierno incorporó una simulación para dimensionar las condiciones que podría tener uno de estos préstamos. El ejemplo tomó una propiedad valuada en USD 106.667 y un crédito equivalente al 75% del valor del inmueble.

En ese escenario, el financiamiento alcanzaría los $120.920.000, con un plazo de devolución de 25 años y una tasa de UVA + 7%. La cuota inicial estimada sería de $865.098 mensuales.

Para cumplir con una relación cuota-ingreso del 25%, el grupo familiar necesitaría acreditar ingresos netos mensuales por $3.460.391. Los valores forman parte de un ejercicio ilustrativo presentado por Economía y no implican que todos los créditos tengan esas mismas condiciones.

El objetivo detrás del nuevo esquema

El Gobierno sostuvo que la iniciativa apunta a incrementar la cantidad de recursos disponibles para financiar viviendas y, al mismo tiempo, reducir el descalce que enfrentan las entidades cuando prestan dinero durante décadas utilizando depósitos que reciben a plazos considerablemente más cortos.

El esquema contempla inicialmente recursos por $2 billones provenientes del FGS de la ANSES. Su impacto final sobre el mercado dependerá, entre otros factores, de la participación de los bancos en las licitaciones, las condiciones que posteriormente ofrezcan y la demanda de las familias, publicó NA.

De esta manera, la iniciativa buscará ampliar la oferta de créditos hipotecarios para la primera vivienda mediante financiamiento de largo plazo. Para quienes evalúen solicitar un préstamo, además de la cuota inicial y los ingresos exigidos, será fundamental considerar que la deuda estará denominada en UVA y, por lo tanto, su evolución estará vinculada al comportamiento de esa unidad.