Economía Media sanción en Diputados

El Ventilador: la odisea de alquilar, polémica a un paso de la nueva Ley

Diputados dio media sanción al nuevo proyecto de Ley sobre alquileres. Y si es ratificado por el Senado, cambiarían aspectos clave de los contratos entre inquilinos y propietarios. El tema, en debate en El Ventilador.
Reajustes periódicos, pagos adelantados, solicitud de garantías y reparaciones, entre otros, fueron revisados y reformulados.

Qué cambios introduce la Ley y qué sucederá con los contratos en vigencia, son algunas de las cuestiones que se están conociendo por estas horas.

Por ejemplo: en lugar de los dos años, se establece un mínimo de tres; se propone elaborar un índice para actualizar el precio de la mensualidad y se establece que no se podrá exigir a los inquilinos pagos adelantados por un monto que supere el valor de un mes de alquiler.

Ahora bien... ¿qué piensan los propietarios y las cámaras inmobiliarias al respecto?

Desde las diferentes a Asociaciones de Inquilinos afirman que se trata de cambios positivos. Y otros, en cambio, aseguran que esta noticia no fue bien recibida por el mercado y ya existe una caída en la oferta.

Otros de los aspectos críticos a la hora de alquilar, las garantías siempre representan un asunto para nada menor y en este punto es donde más fuerte han alzado la vos los propietarios.

El proyecto prevé un "menú" de opciones. Es decir, propone incorporar como opciones el recibo de sueldo, los seguros de caución, un aval bancario o garantía de fianza.

Así las cosas, el proyecto podría convertirse en Ley si obtiene la media sanción en el Senado.

Pero... ¿Cuándo podría estar reglamentada y qué mecanismos de control de su cumplimiento se esperan?
"El mercado locativo tiene a nivel país, un índice de conflictividad menor al 1 %"
El Presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos, José María Armándola, consideró que es "un poco difícil entender a quién favorece" este proyecto de ley. "Desde que se inició este debate venimos diciendo que es totalmente innecesario porque el mercado locativo está funcionando bien, hay acuerdo entre las dos partes. Yo lo llamo mercado de dos perdedores, al locatario le cuesta muchísimo pagar el alquiler, porque nadie ganaba lo que se ganaba en otras épocas; y al propietario, que tiene el inmueble, en relación al valor del inmueble tiene una renta sumamente magra, diría que la más baja de la historia", puso relevancia.

Al precio del alquiler "lo fija el mismo mercado", dijo y aclaró: "el mercado somos todos, eso te da una particularidad del mercado inmobiliario que es el mercado más atomizado que existe. No son tres o cuatro capitalistas que conservan todo y tienen una situación de poder fenomenal como puede pasar en otro tipo de industrias. Acá son millones de inquilinos y millones de propietarios".

Consultado sobre la posibilidad de si podrían darse abusos, manifestó: "En el interior te puedo asegurar que no lo hay porque si vos ponés una propiedad en alquiler y si pedís más de lo que corresponde que pidas, pasa que no lo alquilás,e n vez de ganar estás perdiendo".

¿Son iguales en todo el país las condiciones de contratación? "La ley es para todo el país, pero los mercados se manejan totalmente diferente. Capital Federal, no solo para mercado locativo, sino para muchísimas cosas más, visto de la General Paz para adentro y de la General Paz para afuera, existe también para esto", aportó.

"El año pasado se logró frenar el proyecto de ley porque aparecimos toda la gente del interior, nos reunimos con absolutamente todos los diputados, y les explicamos las distintas realidades que había", comentó.

En el mismo sentido puntualizó que "en el interior del país no se pide mes de depósito por más que la ley lo permita. No lo pedimos porque el bolsillo de los inquilinos está muy 'flaco'. Los honorarios son del 5 % en todo el interior del país, y es cierto que en Capital Federal se cobraban dos meses o tres meses y a veces, más".

Armándola manifestó que el proyecto que tuvo media sanción en Diputados esta semana "es totalmente distinto y tiene varias cosas para destacar: llevar el contrato de dos a tres años, que para cuando no hay inflación da lo mismo contratar a uno, dos, tres o cinco años, pero en un país como el nuestro, en el que estamos hablando de una inflación de más del 50 %, es complicar más las cosas, estirar un año más el contrato. En dos años de contrato, en el primero lo calculábamos y al segundo era 'más o menos' y si vos le agregás un tercero, hay una incertidumbre absoluta".

"La forma de ajustar es otro de los puntos que se toma como importante, la combinación de los dos índices, si vos lo tomás de este año para atrás, te daría de más del 50 %. En Paraná se estuvo aplicando el 35, el 38 %, era una forma casuística, caso por caso. Si hubiésemos aplicado el tipo de ajuste que se prevé, estaríamos aplicando el 50 %", comentó.

Lo que se está haciendo es "meterse en un lugar donde no había problemas a, en definitiva, generar algún tipo de problemas", opinó.

El resultado "va a ser inocuo, ni va a mejorar ni va a empeorar, pero sí le pone algunos ingredientes que generan un poco de tensión entre las partes, hasta que esto empiece a funcionar".

"Lo de la garantía tampoco es algo que beneficia a inquilino, porque en este momento estamos pidiendo o garante propietario o uno o dos recibos de sueldo; se le agrega el aval bancario, el seguro de caución y una fianza personal suficiente para brindar la garantía. En definitiva tampoco lo afecta al propietario".

Al ser consultado mencionó: "Los ingresos siempre tienen que declararse y los impuestos tienen que pagarse. Y en eso tampoco cambia en nada".
"Cuando uno paga un sellado por dos años, se trata de uno determinado; si pagas un sellado por tres años se paga un 50 % más, o sea que se está encareciendo".

"Nunca se negocia por la cara del cliente, se busca el perfil del inquilino, saber cuáles son sus ingreso. Hablamos con el propietario, buscamos saber cuánto va a percibir esta persona, en uno y en dos años, y eso trasladarlo al contrato. Esto es lo que se estaba haciendo hasta ahora, y eso nos ha llevado a no tener índices de conflictividad", expresó Armándola.

Subrayó asimismo que "el mercado locativo tiene a nivel país, un índice de conflictividad menor al 1 %. Y en Entre Ríos es mucho menos, anda en un 0,4 %. Si uno analiza cualquier tipo de cadena productiva, el índice de conflictividad, es muy superior".

La rescisión del contrato "que es una opción a favor del locatario y siempre lo fue, tenés que respetar seis meses de contrato, nada más. Lo que se agrega ahora es que si vos avisas con tres meses de anticipación, no tenés que pagarlo".

"Lo que querríamos pedir es que se agregue que en ese período se permita mostrar el inmueble para que el recambio locativo sea casi simultáneo con la salida del que se va", dijo.

En Entre Ríos, a los honorarios "los paga el inquilino, esto sucede así en casi todo el país, salvo en algunas provincias. Los honorarios, la regulación de las profesiones lo regula cada provincia, son funciones no delegadas a la Nación".

El Presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de la provincia indicó que el déficit habitacional en Argentina "es de tres millones de viviendas, dentro de los cuales se cuentan no solamente las viviendas que no están totalmente aptas para su uso, eso ronda más o menos un millón. Los contratos de locación son más o menos dos millones. Hay 13 o 14 millones de casas para habitar en Argentina, entonces el déficit habitacional en el país termina siendo de dos millones".

"Las expensas extraordinarias jamás se le cargaron al inquilino. Si vos tenés que plastificar una pared de un edificio eso es una expensa extraordinaria. Siempre lo pagó el propietario", puso relevancia Armándola.
La opinión de los panelistas:
El conductor del programa, Lalo Foncea aseveró: "El proyecto de ley no establece un sistema para equilibrar el precio del alquiler, sino que tiene que ver con otras cuestiones, como garantía, depósitos, cantidad de años que se alquila, expensas y demás".

La periodista Luz Alcain entendió que "hay un claro avance en cuanto al inquilino y su relación con el propietario,como extender los plazos que dura el contrato, ponerle límites a los plazos para indexar los montos que se fijan para el alquiler y la ampliación de alternativas para dar garantías, me parece que claramente está beneficiando al inquilino".

La periodista Ana Tepsich destacó que se trata de un proyecto de ley nacional, y es muy distinto alquilar en Paraná o en un pueblo, que alquilar en Capital Federal".

El periodista Sebastián Martínez, indicó que "el cambio entre las jurisdicciones hace que haya dos mundos opuestos en Buenos Aires y en el interior del país. Me tocó muchos años ser inquilino en Buenos Aires y muchos años en Paraná y son dos cosas distintas. En la Ciudad de Buenos Aires la diferencia de poder entre propietario e inquilino es abismal. En la Ciudad de Buenos Aires existe una ley de jurisdicción y tuvo algunas trabas porque establecía algunos criterios pro inquilinos".

El panelista Mariano Kohan, dijo que "hay un modo de contratación que se da en todo el país. Los presupuestos que establece la ley son para todo el país. Ya hay marcada una forma de actualización, los corredores inmobiliarios ya no necesitan ir, según la cara del inquilino o la opinión del propietario, haciendo actualizaciones semestrales o anuales. ¿Cuál sería el problema de pagar un sellado o una comisión cada tres años teniendo en cuenta que la mudanza es uno de los eventos más estresantes en la vida del ser humano".

El periodista Javier Aragón, comentó que "hoy se conoció un poco más la letra chica del proyecto que tiene media sanción en la Cámara de Diputados y empezaron a conocerse las críticas de una parte respecto a la cuestión operativa, que son los titulares de las inmobiliarias a nivel nacional o los dueños de los emprendimientos o casas que se alquilan. Quieren modificar algunas cuestiones de la ley".

El locutor Alejandro Abero, señaló que "hemos charlado este proyecto con todas las modificaciones, con los cambios. La modificación dice que si querés dejar de alquilar antes, se acorta el tiempo, sino pasa como ahora que tenés que esperar un año y 2 meses".

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