Paraná El debate en El Ventilador

Barrios privados, ahora con una ordenanza que los avala

El Concejo Deliberante de Paraná, con voto en mayoría de ediles de Cambiemos, decidió rehabilitar la construcción de urbanizaciones privadas. El Ventilador debate sobre la temática con especialistas, concejales y periodistas.
El 1º de agosto de 2015 entró en vigencia el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, el cuerpo legal que contiene las bases del ordenamiento jurídico del país en esas materias.

A decir del ex presidente de la Corte Suprema de Justicia, Ricardo Lorenzetti, el código es a la vida privada lo que la Constitución es a la vida pública y con las modificaciones introducidas, cambiaron varios aspectos para la cotidianeidad de los argentinos, entre ellos el de la propiedad: cómo vivimos y en dónde.

Entraron en juego nuevas formas de dominio como son los "conjuntos inmobiliarios". ¿De qué se tratan?... De barrios cerrados, clubes de campo, y parques industriales o náuticos, entre otros.

En Paraná, estas urbanizaciones privadas, cercadas, siempre ubicadas en zonas naturales privilegiadas de la ciudad, estaban prohibidas desde 2013 por una norma del Concejo Deliberante de la Ciudad.
Sin embargo hace unos días el mismo cuerpo, con voto en mayoría de los concejales de Cambiemos, decidió rehabilitar estas construcciones aduciendo que una norma de menor jerarquía no puede contradecir al código nacional, aunque la ubicación de estos emprendimientos sería facultad de cada municipio.

Ahora bien, en nuestra ciudad los barrios privados ¿son una tendencia que llegó para quedarse? ¿Qué es exactamente un barrio privado? ¿Son parte de una evolución urbanística que debe ser detenida o regulada? Nunca libre de polémicas, son varios los interrogantes que el tema vuelve a poner en debate y uno de ellos es el de la evidente barrera física que representan estos proyectos urbanísticos al ser cerrados y exclusivos.

En ese sentido, ¿es conveniente una ciudad con barrios amurallados? A quiénes beneficia y por qué? ¿Qué se quiere separar cuando se cierra un barrio?
"No queremos barrios privados. Necesitamos una ciudad más justa"
Clelia Zapata, arquitecta e Integrante Asamblea Ciudadana Vecinalista, hizo uso del especio de voz ciudadana del HCD, manifestó que "nos sorprendió llevar al HCD la propuesta de derogar una ordenanza con la que estábamos de acuerdo. Desde la Asamblea abogamos por una ciudad inclusiva, donde haya igualdad de oportunidades para todos. El costo del suelo urbano, que en Paraná es escaso, no debería aumentar por emprendimientos de este tipo. Fuimos a llevar la voz de los vecinos porque consideramos que no se le consultó a la población. Es una idea inconsulta. Queríamos participar, llevar nuestra idea, vimos que no hay un plan urbano de la ciudad que justifique la decisión de estas grandes superficies, porque son de cinco hectáreas cerradas".

En ese sentido, manifestó que "hay una presión de los desarrolladores inmobiliarios. Sospechamos que hay una gran presión porque salió de esa forma, sin discusión. Nos enteramos una semana antes de que el tema se iba a presentar en el HCD. Fuimos a hablar al Colegio de Arquitectos, que es una institución que tiene mucho por decir en el tema de planificación urbana y ellos no fueron consultados, no tenían una postura".

"Hay que pensar en lo mejor para nuestra ciudad y eso implica una discusión con todos los actores, con una participación urbana inclusiva. Un barrio privado es la segregación total de un grupo minúsculo que tiene los recursos para vivir cómodamente en un suelo urbano dentro del ejido", agregó.

"Debatimos mucho sobre esto y no queremos barrios cerrados. Son parte de la ciudad y hacen uso de los servicios. Se ubican en los mejores lugares cercanos al río, tienen las mejores vistas, buscan la lejanía del centro", dijo.

Y contó que "de la asamblea participa día a día mucha más gente porque encuentran una forma de expresar cosas que se viven en los barrios y nadie le da solución. Con el tema de los barrios privados pensamos que no tendrá éxito si no hay participación de la ciudadanía. Proponemos una ciudad más justa".
"La discusión que hay que dar es la ubicación y la dimensión"
Sergio Gastiazoro, presidente de la Asociación de Desarrolladores Urbanos y de Viviendas de Entre Ríos (ADUVER) definió el "espíritu" del barrio privado: "Hay distintos enfoques, por ejemplo el club de campo, definido por la ordenanza, no apuntaba tanto a un barrio privado sino que es justamente a que se armen clubes de campo, en las afuera de la ciudad, tienen una ocupación, la cantidad de `verde` que debe tener, los espacios libres que debe dejar, y están acotados en una dimensión. Es distinto a la otra urbanización que es la del proyecto urbanístico, que es el otro concepto del Código, que viene hacia uno de los distritos de la ciudad".

Apuntó asimismo que Paraná "tiene casi 30 distritos. El de clubes de campo abarca dos distritos y el de urbanización privada, a un distrito, en el norte, en la parte de Blas Parera, hacia el río. Es de 5 hectáreas. Debe tener una calle lateral que no corte la ciudad, tiene una serie de normas que lo limitan bastante".

El club de campo puede llegar a abarcar una "macro manzana" puso relevancia. Paraná "tiene macro manzanas de 500 por 500 metros, en ellas hay calles de 25 metros que hacen de avenidas".

"Toda la ciudad tiene macro manzanas, saliendo del radio de boulevares", afirmó Gastiazoro.

Gastiazoro recordó que "cuando se derogaron dos artículos en la gestión de Blanca Osuna, tampoco hubo una consulta. Lo que hace esta situación es retrotraer a la situación anterior. Yo estaba en su momento como integrante del Colegio de Ingenieros, y fuimos a discutir porque nos enteramos que estaba por salir la regulación, incluso debatimos con los concejales de Osuna, y se llegó a un acuerdo de achicar, de llegar a una situación mucho más manejable de lo que iba a ser un barrio privado, y a orden de la intendencia fue no se toca una coma y se deroga".

"Los profesionales que trabajan en la comisión de Código Urbano son muchos, hay siempre hasta 20 reunidos. En la comisión también participan concejales de todos los bloques, si no van deberían hacerse cargo. Lo hacen sobre un código que es modificable, que es el producto de 10 o 15 años de trabajo de los colegios en soledad, ad honorem y que siguen haciéndolo", puso relevancia.

Para Gastiazoro, "muy poco barrios han sido exitosos, en cuanto a ventas, están todos a mitad de camino".

"El barrio cerrado no es que te aporte o te deje de aportar. La ciudad del futuro es una ciudad de servicios, de todo tipo: barrios para la tercera edad, para los estudiantes. Son conceptos nuevos. Las ciudades se van a ofrecer a otras ciudades, va a haber una competencia de ciudades, a la gente de campo que quiera vivir allí".

A su vez opinó que "la discusión que hay que dar es la ubicación y la dimensión".

"Es lamentable que se arranque por la planificación de barrios privados"
Francisco Taíbi, presidente del Colegio de Arquitectos de Entre Ríos, indicó que "la Constitución habla de las facultades de los municipios y que éstos tienen toda la responsabilidad del planeamiento urbano. Así como determina el tamaño de un lote, puede determinar el tamaño de manzana, el trazado urbano. El municipio es el responsable. En cuanto al modelo de ciudad que se quiere dar no se puede imponer ni el Código Civil ni de ningún otro lado".

Comentó que "no todos los arquitectos de la provincia pensamos igual. Lo lamentable es que después de varios años de urbanismo y planeamiento en Paraná, arranquemos por el barrio privado. No se puede gobernar sin planificación. Ya tendría que empezar a planificarse si pretendemos que el nuevo intendente del nuevo período constitucional arranque con un nuevo plan urbano. Esto lleva por lo menos un año si lo queremos hacer participativo. Hay que preguntarles a las comisiones vecinales, al Concejo Deliberante. Un plan urbano determina la ciudad que queremos y esa ciudad que queremos tiene dos herramientas: una lista de obras para que el intendente avance en ese esquema de ciudad que queremos y una guía a la edificación privada, que es el Código. Si no tenemos plan, ¿cómo decimos si es bueno o malo algo?".

Explicó que "dentro de un año vamos a tener nuevo intendente que va a ser electo. Ese intendente ya está condenado a gastar su primer presupuesto lo va a gastar sin tener una ciudad planificada. Tenemos que ponernos de acuerdo en la ciudad que queremos".

"La idea es planificar para llegar a la Paraná que queremos dentro de 30 años"
María del Rosario Moia, del Colegio de Ingeniería Civil de Entre Ríos, entendió que este "es un tema urbanístico, que va mezclado un poco con ideología. Desde el Colegio de Ingenieros lo planteamos como una planificación urbanística de la ciudad. Participo en la Comisión de Código Urbano, este tema se ha tratado; se había pedido la derogación en función de buscar una planificación de Paraná, a la cual el municipio todavía no ha convocado. Me parece que es algo necesario para la ciudad plantear qué Paraná queremos todos y acompañarla con un código urbano. Estos desarrollos urbanísticos pueden entrar dentro de la planificación y desde los colegios se debe buscar dónde ubicarlos dentro de la ciudad que queremos a 30 años. Tendríamos que participar todos".

La comisión de Código es la parte técnica, recordó. "Participan todos los colegios, ocho en total, y también está la parte pública. Hay una ordenanza municipal que crea la Comisión de Código Urbano de revisión Permanente, tanto del Código Urbano, cómo el Código de edificación que es la propuesta que tenemos este año de concluirlo y entregarlo al HCD para su aprobación. Es más actualizado en cuanto a materiales, dimensiones, es lo que estamos trabajando en la comisión, y también en el de Código Urbano, que es más superador en cuánto a `proyectar` la Paraná".

"El derogar la ordenanza de prohibición habilita a pensar en nuevos lugares, y me parece que en estos meses hasta abril, abre un debate entre los profesionales de poder hacer una planificación, no solo en cuanto a desarrollo urbano, sino también de planificación de los servicios hacia esos lugares". Esta será una oportunidad para "escuchar las propuestas de todos los profesionales, buscar nuevas zonas de Paraná", dijo.
Además, expresó que "la traza y la planificación que tiene la ciudad hoy, es lo que hay que regular para que ningún barrio privado lo corte o lo obstruya. De hecho, la ordenanza de 2006, no avalaba esto, sino primaba la organización y el trazado de calles existentes. Tiene que primar el bien común y de existir estos barrios privados, que no interrumpan la planificación existente y a futura a la que queremos apuntar. En la parte profesional, es algo claro que hay que establecer".

"Hay muestras de anteriores gestiones, como el Promeba, que tenían que ver con incluir"
David Cáceres, concejal del FPV (votó en contra), y aseveró: "entiendo que el argumento principal fue el jurídico que puede ser fácilmente rebatible porque nuestra Constitución nacional, en su artículo 1º23, determina la autonomía de los municipios. Tanto la Ley 10027, como la Constitución Provincial también le da potestad a los municipios sobre regular sobre los usos del suelo, que tenemos los paranaenses, y creo que en ese sentido es totalmente refutable la posición legal".

Destacó que "como bloque también teníamos una apreciación política en el Concejo Deliberante sobre el futuro de la ciudad de Paraná, respecto de un plan de urbanización, de hechos tenemos muestras sobradas de lo que se ha intentado hacer en gestiones anteriores con los programas del Promeba, que tenían que ver con incluir y no excluir".

"Varisco heredó un plan que se trabajó durante muchos años con el BID, que tenía incluidas las metas para nuestro Paraná. Incluía cómo optimizar los recursos del Estado municipal, y en esto también repercute la ampliación de los suelos para barrios privados, que van a necesitar una mayor utilización de nuestro servicios. Varisco ha seguido con obras de ese plan, como el tratamiento de los residuos sólidos, que tiene que ver también con el tratamiento de las cuencas. El plan se ha seguido, y vuelvo a preguntarme ¿cuál es la conflictividad social que había en Paraná, como para venir a regir estas cuestiones? A nosotros se nos planteó este tema, aduciendo que la comisión no podía seguir trabajando en consecuencia con una regulación de este tipo; la verdad nada lo impedía. No fuimos notificados por la comisión", aseveró.

"El problema de planificación en Paraná es muy grave"
Dr. Luis Díaz, concejal UNA- Frente Renovador, quien votó a favor del proyecto, dijo que "nosotros fuimos analizando una serie de situaciones. Hay temas importantes para tratar antes que esta ordenanza. Quizás no era el momento. El proyecto tenía el marco jurídico que lo respaldaba y le daba esta posibilidad. Como abogado entendí que sí correspondía. No tenía mucha más discusión. Después está el debate social, político e ideológico. Hay una clase política que quiere seguir posicionándose sobre una situación y combate todo lo que piensa que está mal o contrario. Creo que hay que plantear qué hacemos con el problema de tierras que tiene hoy Paraná. Uno defiende al ciudadano y a veces eso no implica ir siempre para un lado o para el otro".

"Hay que tener una idea con sustento, con fundamento, tratar de ser claros y justos. No es una cuestión de imposición. Hay barrios donde hay casas construidas en una calle pública y los mismos vecinos se quejan cortando la calle pública. El problema de construcción en Paraná es grave desde hace muchísimos años, no de ahora".

La opinión de los panelistas
El conductor del programa, Lalo Foncea, remarcó que "los barrios privados existen desde hace rato, lo que sucede ahora es que el Concejo Deliberante, lo que busca ahora, es reglamentarlo. Buscamos debatir ahora cuál es el modelo de ciudad que queremos, cuáles son los argumentos de los que están a favor de un barrio privado, y cuáles son las opiniones de aquellos que están en contra".

La periodista Ana Tepsich opinó: "Es verdad que a un barrio privado, tal vez no pueda acceder todo el que quiera, pero si hay cierta regulación, donde no hay muros muy grandes, donde quizá se pueda poner ligustrinos. La gente que quiera ir a vivir ahí, que vaya, aceptando esa regulación, donde no sean tierras fiscales, que esté alejado de la ciudad. Creo que no hay que ideologizar el tema".

La periodista Luz Alcain apuntó que lo que se hizo es "restablecer la ordenanza que estaba derogada en el 2013, y eso es bastante reglamentario, bastante detallista la norma que se votó. Como siempre en esto, hay una parte `de la biblioteca` que dice una cosa, y otra parte, que opina lo contrario. Es un debate jurídico, pero también es un debate político y además, urbanístico, y de cómo queremos plantear la ciudad de Paraná. Efectivamente, el argumento central de esta ordenanza la modificación del Código Civil y Comercial que generó este derecho real, el derecho sobre las cosas. La Ley Orgánica de Municipios dice que tiene la atribución de reglamentar el ordenamiento urbanístico en el municipio, regulando el uso, ocupación y subdivisión del suelo y desarrollo urbano, en función social. No creo que eso quede regulado o prohibido por el Código Civil, hay un debate jurídico". Además puso como ejemplo: "Rosario tiene la prohibición de barrios privados desde 2010, y todavía no ha modificado su regulación, siendo que el Código Civil está vigente desde 2015".

La periodista Claudia Yauck, dijo que "la ordenanza que se votó ahora habilita la consulta a todos los colegios y me parece apresurado decir que van a ser de una forma indefectiblemente. Junto al Código Civil de la Nación y el gobierno de la provincia, se suma ATER en la regulación porque es necesario que haya un marco que permita el cobro de los impuestos a los vecinos que van a residir en estos conjuntos inmobiliarios".

El panelista Mariano Kohan, señaló que "afuera del barrio queda un muro que hay que esquivar. Reclamamos constantemente falta de planificación, estudio y tecnología. El programa de Naciones Unidas para el Desarrollo genera un documento que se llama `Recomendaciones con los efectos de la desegregación esencial en Argentina´ y dice que son nocivos los barrios privados".

El periodista Sebastián Martínez, indicó que "se modificó en 2015 el Código Civil en Argentina y se creó la figura como derecho legal de los conjuntos inmobiliarios. El gobernador Bordet firmó un decreto donde invita a los municipios a adherir a la normativa local para que Catastro y la Administradora Tributaria puedan dar lugar a estos derechos. Por lo tanto una ciudad como Paraná no puede prohibir por ordenanza algo que está aprobado en el Código Civil. El debate es legal, no tiene que ver con lo urbanístico. Se comienza con su regulación en el plano legal".
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