Economía El Ventilador

Vida en un edificio: ubicación, seguridad y costos, puntos fuertes de la demanda

Ya sea como una oportunidad de inversión o por una necesidad habitacional, los edificios de departamentos ya son parte del paisaje local. Hay puntos en discusión: la altura, su peso, la medianera? El tema, abordado en El Ventilador
El alto déficit habitacional constituye un problema casi arraigado, sobre todo en las ciudades más grandes. Y las dificultades económicas, sumadas a las altas tasas de crédito para construir una vivienda propia o comprar un inmueble, hacen que muchos tengan que alquilar, por lo que la propiedad horizontal termina siendo el sitio elegido.

Pero... ¿Cuáles son los criterios en Paraná a la hora de autorizar nuevas construcciones? La altura de los edificios, su peso, la medianera y la alta demanda de servicios esenciales como el agua y la cloaca, son aspectos que están siempre en discusión.

Aun así, la alta demanda de estas unidades hace que la aparición de nuevas torres en cada cuadra o manzana sea postal de cada día. La ubicación y la seguridad son dos de los puntos fuertes que provocan esta demanda, pero ¿qué pasa con los edificios ubicados fuera del centro? ¿Son también tan seguros como los otros? ¿Baja el precio del alquiler por estar más alejado del centro? Muchas veces, al observar el proceso de construcción de un edificio, descubrimos materiales que suponen un costo menor en su realización y una forma rápida de terminarlos. Y ahí surge siempre la pregunta: ¿se corresponde luego con el precio de la unidad? ¿Quién y cómo regula el valor por metro cuadrado?

Además, hoy los costos fijos de habitar en un departamento de edificio también aumentan. Los servicios, los gastos de administración, encargados y limpieza son ítems que suele elevar, varias veces en el año, el monto de las tan discutidas expensas. Pero ¿cómo se fijan y a qué servicios o gastos se destinan?

¿Sigue siendo así o el portero es ya un empleo en extinción?
Convivencia entre vecinos
Una problemática presente entre quienes habitan edificios es el de la convivencia: el ruido, la basura, el portón, el lugar de estacionamiento, un bebe que llora, una mancha de humedad, el ascensor, un perro que ladra: Son múltiples los motivos por los cuales puede haber desencuentros entre vecinos.

Además, los espacios "comunes a todos" pueden ser un verdadero dolor de cabeza y motivo de denuncias, quejas, peleas y reproches. ¿Se pueden acomodar las relaciones entre vecinos y seguir viviendo en el mismo lugar?

Seguramente la mediación es la herramienta más adecuada cuando es preciso reconducir las relaciones.

La Defensoría del Pueblo cuenta con un Centro de Mediación de asistencia gratuita. Pero, ¿quiénes acuden a esta instancia y por qué inconvenientes? ¿Se suele llegar a un acuerdo que permita garantizar la convivencia entre vecinos que, en la mayoría de los casos, comparten varias paredes de sus casas?

Por otra parte, ¿qué sucede cuando el problema no es entre vecinos sino con la constructora del edificio, por aspectos que hacen a la funcionalidad? Deficiencias en las instalaciones de luz, gas, agua y otros servicios, son situaciones que suelen generar pujas en las responsabilidades.

Incluso, hay decisiones en un edificio que se deben tomar en conjunto entre todos sus habitantes. ¿Cómo se conforma un consorcio? ¿Son los mismos derechos para propietarios que para inquilinos?
"En Paraná, los edificios son más chicos y la mayoría no tiene encargado"
El ingeniero Sergio Gastiazoro es constructor. Destacó que la reglamentación para encargados de edificios está hecha para Buenos Aires, arranca allá donde los edificios son mucho más grandes, con lo cual tiene que estar las 24 horas prácticamente, el encargado de edificio".

"En Paraná, el promedio de edificios es muchísimo más chico, con lo cual, quedan muy pocos con encargados y el resto de los edificios han quedado con los administradores, y con los servicios de limpieza y demás. Al ser muy chicos pasa a ser una cuestión de costos", aportó.
Se están construyendo más edificios fuera de boulevares. "Hay elementos atractivos, por ejemplo en la zona de la facultad de la UTN confluyen muchos estudiantes, que buscan cerca de ese lugar. Se van extendiendo polos de atracción, las facultades de la Uader, el Parque, el centro por el trabajo. Se va construyendo en esos polos de atracción", explicó.

En cuanto a las torres de edificios en la zona del Parque Urquiza, Gastiazoro expresó: "la discusión con la gente del parque es una discusión que podemos dar en cualquier parte de Paraná. El Parque en particular, tiene más resonancia en los medios. En Paraná, en líneas generales en un 95 % de los casos, un edificio no pasa de más de diez u once pisos. Hay algunos casos que se escapan El Código es bastante restrictivo: exige un corazón de manzana bastante importante que tiene que quedar libre, por lo cual estás dando un espacio verde que por ahí no lo estamos usando correctamente. Si lo convirtiéramos en plazas interiores, no discutís más el modo de vida".

"Hay muchas cañerías viejas, de agua y cloacas, rotas, pero es un problema de servicios, no de edificio. Y es realidad además que hace 20 años que no tenemos inversión en infraestructura", resaltó el especialista.

Hay sistemas tecnológicos nuevos, dijo que "prácticamente personalizan las llaves, son magnéticos. Cada llave es totalmente personal, no se pueden hacer copias de llaves, para hacerla tenes que dar todos tus datos. Te permite ver todos los que han entrado. Tiene que bajar a abrir, más algo de cámaras, se ha resuelto bastante el tema de seguridad".

"Hay dos tendencias, hay edificios muy exclusivos donde puede ir con `amenities` (pileta, SUM, parrilla). En un edificio más o menos grande, el uso que se hace de eso, se contrae a un 30 %, no muchos lo usan y tiene que pagar expensas muy altas. Para edificios masivos se trata de no agregar costos, sobre todo en Paraná, donde el tema del ingreso es de medio para abajo".
"La convivencia en edificios a veces es más compleja porque involucra a más personas"
Irina Chausovsky, Coordinadora del Centro de Mediación de la Defensoría del Pueblo, indicó que "la convivencia en edificios a veces es más compleja porque involucra a más personas, a más vecinos. La vecindad siempre es compleja. Nosotros ofrecemos que, cuando los vecinos no se están pudiendo comunicarse de manera adecuada o entenderse, puedan mediar. Cuando pasa esto los administradores del edificio van y plantean el problema".

"Los principales problemas por los cuales concurren a mediación es por inconvenientes de humedad, mascotas, ruidos, construcciones, el uso de espacios comunes. Todas las situaciones que atendemos en el centro de mediación sabemos que son importantes para quien las vive, afecta su vida cotidiana", agregó.

Asimismo, dijo que "en el consejo de administración se decide si puede haber mascotas o no. Generalmente se prohíben por reglas generales del edificio pero también en todos hay animales. Mientras no genere conflicto"

"La calidad de los materiales de construcción influye en los ruidos. La convivencia en edificios es intensa. A mayor vecindad mayor conflictividad. Los profesores de piano son generadores de problemas por la música. A veces se empiezan a tener molestias y no le avisan al vecino lo que realmente les molesta. Si se avisa se puede conversar, a veces no se enteran que generan malestar", comentó.

"Hay que conversar en el momento porque después se agrava. Es importante tener asambleas para dialogar. Ahí tenemos la posibilidad de decir lo que nos afecta. Hay que usarlos para practicar su buen uso", manifestó.

Recordó que el Centro de Mediación está ubicado en calle Monte Caseros 161.
"Se da la tendencia de edificios más chicos para achicar gastos"
Pablo Ferreyra, Agente Inmobiliario, resaltó que "desde el inversionista cuando compra el departamento tienen mucho en cuenta el costo a futuro del mantenimiento del edificio en cuanto a expensas y demás porque el monto de las expensas puede influir en la rentabilidad que tiene el departamento. Por eso creo que se da la tendencia de edificios más chicos, para achicar gastos".

"La demanda de departamentos es constante. En esta etapa del año hay muchos estudiantes que llegan a Paraná. Tenemos también aquellos que se quieren independizar y se van a vivir solos o la pareja que recién arranca. La gente mayor elige mucho esta opción porque quieren cambiar de espacio", dijo.

"En edificios chicos, de pocos departamentos y con servicio de limpieza, las expensas arrancan en 600 pesos y puede llegar a 1500 pesos. Siempre hay que tener en cuenta los metros cuadrados de cada departamento y los servicios que brinda. Si no tiene ascensor seguramente va a ser menor el costo de las expensas", explicó.

Asimismo, expresó que "hay que tener en cuenta qué es responsabilidad del encargado del edificio y qué del propietario del departamento. Nosotros administramos completamente el departamento desde el alquiler, la gestión de problemas y demás".
"Los vecinos acuden al encargado de edificio, siempre"
Sergio Martínez es encargado de edificio. "En la mayoría de los edificios ya no hay casa para los encargados. El departamento en el que yo estaba se alquila. Aparte, el departamento del encargado es de un solo dormitorio", expresó.

Asimismo dijo que hace 29 años que es encargado de edificios. "Vivo a quince cuadras del edificio, cuando el requisito era vivir en el edificio lo hice. Yo me fui solo, porque tenía una casa. El encargado con vivienda gana un poquito menos, que el encargado sin vivienda. A veces, en algunos lugares te molestan mucho, no tenés descanso", relató.

Los vecinos acuden al encargado de edificio, siempre, reconoció Martínez.
"Las reuniones de consorcio son por demanda. Hay algunos que por reglamento exigen una reunión mensual"
Exequiel Hertel, administrador de consorcio, aseveró que lo que se realiza hoy "es un alquiler en esa unidad funcional, en la cual vivía antes el encargado del edificio y ese ingreso va al fondo de reserva del edificio. Es un ingreso extra, que va a ayudar ara el mantenimiento de los espacios comunes".

"La tendencia es que en algún plazo no muy largo, se van jubilando los encargados de edificios, y tiende a desaparecer, por una cuestión de costos. Es cierto que las expensas gravitan mucho, teniendo en cuenta el costo que generan el sueldo, el aguinaldo, las vacaciones y con el paso del tiempo, con la antigüedad que tienen, genera un costo muy elevado para todos los consorcistas. Hoy, teniendo la alternativa de una empresa de limpieza, es menor el costo, se reduce el valor", expresó.

Respecto del reglamento, apuntó que "en lo referente al tema de las mascotas, hay reglamentos que son de copropiedad, que quizá no lo tiene manifestado. Hay gente mayor que tiene mascotas como compañía, pero cuando causan algún conflicto, entonces hay un reglamento interno que se genera con los consorcistas y ahí se tienen en cuenta todos esos detalles y se decide si se lo prohíbe o no".

Las reuniones de consorcio, "son por demanda. Hay reglamentos de edificios puntuales en que te exige una reunión por mes, donde se charla de todo con el consejo de administración. Se tiene la asamblea anual, donde hay rendición de cuentas y temas del orden del día".
"Terminamos haciendo el trabajo de un portero"
Laura Fontana, Aqua servicio de limpieza, señaló que "depende la cantidad de pisos que tenga el edificio es lo que gastamos. Las administraciones nos contratan por hora. Terminamos haciendo el trabajo de un portero. Estamos menos horas, lo que abarata los costos son los aportes".

"Nosotros para seguridad designamos una persona en el mismo edificio y hay un contrato para cumplir determinada cantidad de horas, así todos terminan conociéndola", dijo.

Carlos Demarchi, Aqua Servicios de limpieza, dijo que "el beneficio de contratar un servicio de limpieza tiene que ver con el costo, ya que es mucho menor que el de un encargado. Los administradores están tomando esta tendencia para bajar el costo de expensas".

"Hacemos de todo: cambiar focos, cortar pasto, en ese sentido es lo mismo que un encargado. A veces demandan los vecinos. Siempre fuimos bienvenidos en todos los edificios. Desde hace cinco o seis años que hay muchos servicios de limpieza", agregó.
"Los problemas que ha habido en mi edificio ha sido por mascotas"
Liz Matorra es estudiante e inquilina. "Soy de Lomitas (Formosa) y vine a Paraná para estudiar Comunicación Social y luego estudié en Eter. Vine a Paraná con mis hermanas, somos tres hermanas que vinimos a vivir juntas. Mi edificio es de ochos pisos, vive gente mayor, mayormente. Los problemas que hubo fueron de mascotas. Mi vecino de enfrente tenía un caniche, le pidieron que no lo tenga, hay otros vecinos que tienen mascotas, pero no son tan ruidosos. No tengo mascotas, no se han quejado por ruidos, por música".

"Tenemos ese sistema magnético lo tenemos nosotras en el edificio, más la cámara, que te da tranquilidad", aseveró.

En el caso particular del edificio que habita, Matorra aseveró: "Lo más caro no es por el departamento, sino que es por la reserva y por el gasto de portero".
La opinión de los panelistas
El periodista Lalo Foncea aseguró: "Se están viendo construcciones de torres cada vez más, involucra a toda la ciudadanía, tiene que ver en cómo se habilita, cuáles son los pasos, y por otro lado, una vez que uno decide vivir en un departamento, quiénes son los que deciden vivir en un departamento, cuál es esa tendencia".

El panelista Mariano Kohan, dijo que "hace unos años se integró a Paraná al Programa de Ciudades Emergentes y Sostenibles y se estudiaron un montón de parámetros con el banco mundial. Sería deseable un poco más de densidad poblacional dentro de la ciudad y cerca de bulevares. En el 2006 se hizo una ordenanza que decía que se podía construir en función de las dimensiones del terreno. Entonces un terreno de 90 metros sobre calle Catamarca habilitó una torre de 25 pisos que genera un montón de complicaciones a todo el resto. Un barrio tiene sombra todo el día por una torre".

El periodista Sebastián Martínez, manifestó que "se construye otro tipo de edificios para otros potenciales clientes, se ha diversificado. Cada vez más se ve en Paraná departamentos de mayor categoría, como por ejemplo en la zona del Parque. Tienen pileta, sum, gimnasio, un montón de servicios".

La periodista Ana Tepsich aseveró: "Si uno puede elegir, es una etapa de la vida que no va cambiando. Cuando uno se casa o vive solo, elige el departamento, cuando uno tiene hijos chicos, busca un patiecito, uy demás viejjita, querés volver a vivir en un departamento porque da menos trabajo". "Tengo entendido que el código urbano no permite sobre calle Mitre, edificios de más de tres pisos (nueve metros y medio), aunque los laterales, sí se permiten", apuntó.

La periodista Luz Alcain destacó: "Se sabe que una parte importante de esta suma extra que paga cada habitante del edificio, es para solventar el trabajo del portero o el encargado, esas personas con tareas asignadas específicamente al mantenimiento y la seguridad del lugar".


Alejandro Abero, locutor, resaltó que "en la etapa de estudiante generalmente siempre se busca un departamento. En general en todos lados hay más departamentos, están floreciendo, algo pasó".

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