Economía El debate de El Ventilador

La vivienda en época de crisis

Contar con un lugar digno donde vivir es una necesidad y en muchas ocasiones también un problema. El Ventilador analizó con especialistas "la aventura de construir la casa propia": ¿un sueño cada vez más lejano?
La vivienda es un derecho al cual todos los argentinos deberían poder acceder, según reza la constitución nacional.

Sin embargo, la falta de unidades habitacionales es un problema real y muy serio del cual Entre Ríos no está ajena.

Se calcula que tres millones y medio de hogares tienen problemas de vivienda en el país y que por lo menos, es necesario construir más de un millón de unidades para lograr aminorar el déficit de techo propio que sufren miles de familias.

Con preocupación, especialistas coinciden en afirmar que no muchos se arriesgan a edificar en el actual contexto de crisis y con una inestabilidad que se traslada permanentemente a los precios de los materiales que se necesitan en las obras.
Pero, ¿cuánto cuesta construir? En septiembre, según el Colegio de Arquitectos de Entre Ríos, el metro cuadrado terminado con materiales, mano de obra y equipo de trabajo, se ubicó en 18.500 pesos.

Antes, hay que asegurarse de conseguir un terreno... ante lo cual hay que saber que los valores que maneja hoy el mercado son de 350 mil pesos para arriba por predio.

Además hoy, a pesar de la amplia oferta de inmuebles, las ventas de propiedades viene en baja y la gestión de créditos para empezar a hacerse la casa está prácticamente paralizada.

Sucede que las condiciones que imponen los bancos para la devolución de estos préstamos es a través de cuotas que se ajustan automáticamente y por día según el índice de precios al consumidor, y que está expresado en las famosas Unidades de Valor Adquisitivo (UVAs).
La compleja situación económica del país, el aumento general de los precios, sumado a la recesión y la volatilidad que mostró el dólar en los últimos meses, no fueron propicias para quienes alquilan, ni hablar para los que se propusieron la hazaña de construir o comprar.

La inestabilidad resultó determinante para cualquier operación en el mercado inmobiliario y muchos propietarios de residencias para alquiler, retiraron estos inmuebles del segmento locativo para volcarse a la venta.

De hecho, en Clasionce hace dos meses eran unas 2000 las viviendas que se ofrecían a la venta y hoy, ¡superan las 5000!

¿Es verdad que la renta por arrendamiento está en el escalón más bajo de la historia ubicándose el día de hoy apenas en un 3% anual?
Por otro lado es evidente el descontento en el sector inmobiliario por el avance de la nueva ley de alquileres, ante lo cual el Gobierno propuso algunas modificaciones a la norma que en los próximos días podría debatir el Senado Nacional. Entonces: ¿Quién gana y quien pierde en este escenario?

¿Cómo se hace para garantizar el acceso a la vivienda sin comprometer cada vez más porciones del salario?; ¿Qué herramientas se pueden poner en marcha para que los inmuebles permanezcan en el circuito de alquiler?

A través de la construcción de viviendas y del otorgamiento de créditos, el IAPV lleva adelante la política habitacional de la Provincia con el objetivo de satisfacer el déficit y la demanda de viviendas de los sectores de menores recursos.

Pero no lo hace sólo, sino también a través de municipios y de otras entidades sin fines de lucro como en el caso de mutuales y cooperativas, que aportan - convenios mediante - terrenos y mano de obra.

Los adjudicatarios según explica en su web el IAPV, pagan mensualmente una suma muy inferior a los créditos del sistema bancarizado, ya que las cuotas se actualizan de acuerdo a los incrementos salariales acordados con los gremios estatales.
Sin embargo, según el testimonio de vecinos de San Benito y Colonia Avellaneda, y pese a que las cuotas están subsidiadas hasta en un 65 por ciento con fondos provinciales, podrían llegar a casi nueve mil pesos por mes.

¿Qué factores se modificaron para que los valores se incrementen en éstos términos?; ¿Se trata de un sinceramiento precios, siguiendo el índice de inflación que afecta también a los materiales y a los terrenos?; ¿Qué sucede si los adjudicatarios se atrasan o dejan de pagar sus cuotas?; ¿Esta situación guarda relación con el recorte de fondos de Nación hacia los organismos provinciales de vivienda?

El conductor del programa, Lalo Foncea, al comenzar el programa se preguntó... "La aventura de construir la casa propia: ¿un sueño cada vez más lejano?, ¿Quiénes están en condiciones de hacerlo?, ¿Con los aumentos de precios, también perdieron los corralones?

"La gente paga porque sabe que la vivienda es lo más importante que hay en la vida de una familia"
El presidente del Instituto Autárquico Provincial de la Vivienda (IAPV), Marcelo Casaretto, en diálogo con Elonce TV afirmó: "En este momento hay proyectos en los cuales las familias están pagando sus terrenos, por ejemplo la semana anterior entregamos 45 viviendas en Concepción del Uruguay, pagan sus terrenos y sus casas; hace un par de meses entregamos en Concordia, 82 viviendas (pagando sus casas y sus terrenos). Tenemos en construcción en Paraná, 300; se van a entregar en pocos días más, lo mismo que Colonia Avellaneda y los de San Benito. En algún caso, hay municipios que donan los terrenos y los vecinos sólo pagan la cuota de la casa y en los casos, sobre todo que son a través de entidades intermedias, mutuales, cooperativas y demás, en todos los casos, pagan la cuota del terreno y de la casa".

Al mismo tiempo, Casaretto añadió: "Cada uno arregla el pago del terreno con la entidad intermedia. A través de la Mutual Modelo, hubo gente que pagó el terreno al contado, otros lo hicieron en pocas cuotas, otras en más, pero en definitiva lo que nosotros hacemos es construir viviendas. Las cuotas de las viviendas, a valor del mes pasado, está en 4600 pesos. Esto se va ajustando por las paritarias de aumentos salariales que da el gobierno provincial. Antes de entregar las viviendas se firma un papel, que es el acta de tenencia precaria, y ahí queda totalmente claro el valor de las cuotas que se abona y la fórmula de ajuste".

En el mismo sentido opinó: "Me parece muy poco ético que haya familias que hayan firmado un acuerdo hace tres meses cuando le entregamos la casa y hoy aparezcan cuestionando el sistema y lo que ellos mismos firmaron. Hay 28 mil familias esperando viviendas. No van a pagar menos, porque el valor de la cuota es exactamente la misma, tanto en Paraná como en Feliciano, Concordia, Concepción, Islas del Ibicuy, Villaguay o en cualquier departamento de la provincia. No hay un esquema en el cual, porque va un medio de comunicación cuatro veces seguidas a un barrio, le bajemos la cuota. Eso es inviable".

"Durante el período anterior a mudarse, estas familias pagaron la cuota de su terreno y el alquiler, ahora que tienen que seguir pagando es la cuota del terreno, y al pago del alquiler lo sustituyen por el de la casa propia. Esto no es un impuesto y que lo vamos a ir a ver a Casaretto y nos va a bajar la cuota, porque no la voy a bajar, porque en definitiva hay 26 mil familias que están esperando. La cuota que pada cada familia es la cuota de entrada a una de las 28 mil familias que están esperando una casa", destacó.

Actualmente "el nivel de pago está en un 95 %", dejó en claro el presidente del IAPV. "La gente paga porque sabe que la vivienda es lo más importante que hay en la vida de una familia. Ahora, si te aumentan la luz, el teléfono, el gas u otras cosas, es un problema de la Argentina. El IAPV no tiene que subsidiarte a vos, porque te aumentaron la luz. Si te aumentaron el gas, andá quéjate a Gas Nea, si te aumentan los alimentos anda y quéjate al Presidente de la Nación. No es que el IAPV te va a subsidiar, porque la harina o la papa está más cara".

"En alquileres las provincias no tienen problemas de abuso"
Julio Budasoff, Corredor Inmobiliario, manifestó que "Argentina siempre vivió en crisis económicas pero el problema de acceso a la vivienda es porque la capacidad adquisitiva no lo permite. Es más fácil vender la casa o tener el dinero con las tasas que paga Banco Central".

Asimismo, dijo que "hay un componente en los servicios que es la estructura fiscal. Existe el tributo nacional, provincial y municipal, mucho de los cuales su existencia no se justifica por ninguna razón. Cada vez que aumenta el valor energético esos tributos aumentan y también les aumentan las cuotas a la gente que paga sus viviendas".

Del proyecto de ley de alquileres "no habría que hacer una indexación semestral, sino anual y cuando se producen las paritarias, sobre una base salarial. La variación salarial de un inquilino es una vez en la oportunidad de las paritarias. La extensión a dos o tres años no plantea un inconveniente serio, pero cambiemos por la garantía, que es clave. Deben negociar hasta el final. El mercado inmobiliario está sobreofertado".

"Cuando hay un caso de abuso tenés las herramientas y medios para llegar a quien haya que llegar. Lo que ocurre es que el mercado inmobiliario en materia de locación no tiene conflictividad, es muy baja, inferior al 2%. El que invierte en la actividad de inmuebles para alquilar es el privado, el Estado no invierte en eso", explicó.

"La reforma del Código Civil y Comercial de agosto del 2015 en materia de locaciones para personas de viviendas beneficia al inquilino y no al propietario. En cambio las locaciones comerciales benefician al propietario y no al inquilino. Hoy lo que pasa es que el no hay alquileres porque hay una enorme oferta en el mercado", agregó.

Por otra parte, dijo que "esta ley de alquileres, en materia de eliminar los topes y vincular el fruto de labor profesional sea sostenido por una de las partes y no por las dos, es la consecuencia del abuso. Éste se produce al día de hoy en la Ciudad de Buenos Aires. Las provincias no tienen ni los problemas ni abusos".

"En la Ley de Alquileres, el más perjudicado será el inquilino"
Orlando Miguel Castillo, vicepresidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios, aseguró que "desde el Colegio estamos muy preocupados por esta reforma a la ley de Alquileres porque pareciera que se ha encarado sin consultar a todas las partes, se ha tratado de favorecer al inquilino y si esto se confirma, será el inquilino el más perjudicado. Los propietarios ya nos han dicho, `saco la propiedad de alquiler, ponémela en venta`".

"La demanda de compra ha disminuido; el año pasado, con el tema de los créditos se vendieron muchas. Pero en este momento los propietarios, al lado de la baja renta, con todos los gastos que tienen para pagar, encima ahora tendrán que asumir otros costos, decidirán aumentar los alquileres o sacarlas del alquiler y ponerlas en venta", destacó.

Para Castillo, esta ley de alquileres "es un voto de populismo. Va a traer malas consecuencias y después, como siempre hace el gobierno, retrocederá, pero mientras tanto provocará un caos".

"La gente entiende que invertir en la casa sigue siendo la mejor inversión"
Juan Manuel Méndez, Encargado de Corralón de Materiales, indicó que "el ladrillo sigue siendo la preferencia del argentino pero hoy en día las opciones son múltiples. Uno aconseja y asesora en función a varias cuestiones: al presupuesto, a los tiempos de obra, entre otros. Hay productos dolarizados porque hay monopolio en lo que respecta, por ejemplo, a chapa y hierro de construcción. Hay otros productos con insumos importados, pero no todo está dolarizado".

Sobre los acopios de materiales, contó que "en la empresa que trabajo tenemos 60 años en el rubro de construcción, 25 años en Paraná y la trayectoria nos avala. Eso a la gente le da tranquilidad. Nosotros al cliente le pedimos que por una cuestión administrativa y de seguimiento hagan el acopio en un año. No obstante, hemos tenido acopios de muchos años anteriores y la gente sigue retirando el material sin problemas. No recomendamos que esté muchos años acopiado".

Respecto a las ventas, indicó que "los momentos de crisis nos afectan a todos. No obstante, las inversiones siguen estando en diferentes magnitudes. Las inversiones siempre avanzaron y se siguen concretando. La gente entiende que invertir en la casa sigue siendo la mejor inversión. La gente sigue comprando en la sucursal, aunque también hay venta online".
"La gente, comúnmente, compra el material y lo acopia"
Julián Villagra, de un corralón de materiales, aseguró: "Se está estilando mucho que la gente va y compra materiales con la plata que tiene, los acopia y eso va haciendo que no se desvalorice el capital que tiene, por más de que no vaya a construir aún". En el corralón se acopia los materiales.

"Lo primero que se compra cuando la gente decide pensar en la casa propia, es el material grueso: hierro, cemento, cal. Es lo primero que se va a usar para arrancar las bases. Se usa mucho el planeamiento a futuro, por eso no sobra el material, sabiendo lo que uno va a hacer", reveló.

"La gente ahora consulta más a los arquitectos"
Melina Russian, Arquitecta, señaló que "antes las personas se largaban a construir la casa solos. Ahora el paradigma cambió y buscan asesoramiento para que todo funcione correctamente, ya que sino en muchos casos quedaban casas con bloques que no eran funcionales".

"No conozco el sistema constructivo que emplearon en IAPV. Hay poca diferencia de precios entre una construcción tradicional en relación a una construcción en seco: en una está 27 mil el metro cuadrado y en la otra 24 mil. Depende también del tiempo de construcción, no es lo mismo hacer una casa en tres meses que en seis", dijo.

"Yo soy un poco tradicional y recomiendo la construcción con ladrillo, pero se trabaja mucho en seco también. La gente es muy tradicional y va y golpea las paredes para ver si suena. En base a eso eligen también", remarcó.

"Tengo muchos clientes que van haciendo la casa de a poco. Lo importante es tener un proyecto y una idea para saber cómo va a evolucionar la casa. A veces una escalera mal puesta o sin tener un lugar bien hecho o proyectado te dificultad toda la distribución edilicia. Hay que charlar mucho con el cliente para saber qué es lo que quieren no solo ahora sino en el futuro", indicó.

Asimismo, dijo que "antes de empezar a construir hay que hace un cómputo métrico y de materiales, es el mínimo, la base que se va a usar. Después está la mano de obra y demás".
"Nos dijeron que íbamos a pagar 2000 pesos de cuota y ahora es el doble"
Gabriela Bouchet, Vecina de San Benito, dijo que "soy adjudicataria de una vivienda desde abril. Alquilé por 25 años. No era algo mío, no se podía arreglar y si lo hacía no iba a ser mío, iba a gastar dinero y a invertir en algo que no me pertenecía. El plan actual de mi vivienda es a pagar en 30 años. La cuota es casi de 10 mil pesos que van a la cuota de terreno y casa, se paga por separado. Dos meses antes de la entrega de la vivienda nos enteramos de estas cuotas. Sabíamos del terreno porque pagábamos con anterioridad, pero de la casa no sabíamos".

"Desde la mutual nos dijeron que íbamos a pagar 2000 pesos de cuota y ahora es el doble. Desde el IAPV nunca tuvimos una cara visible. Nuestras viviendas son de menor costo, se toman como casas prefabricadas y las estamos pagando caras", indicó.

"Ahora se van a construir 500 viviendas en Paraná pero detallan que el terreno más la casa es el 20% del sueldo. A nosotros nadie nos detalló eso y tampoco pago el 20% de mi sueldo. De terreno pago 3800 pesos y de casa 4900 pesos. En enero aumenta terreno por el INDEC y en marzo la casa a través de las paritarias", remarcó.

Asimismo, dijo que "hace poco hablé con el gerente comercial de IAPV y le dije que hay gente que hoy gana 15 mil pesos. Me manifestó que son casos que se van a ver de manera individual, que si alguien cobra eso que se le cobrará una cierta cuota. La cantidad de cuotas que no pagó se le sumarán a las que pagó y así se sacará el porcentaje de lo que tiene que pagar.
"Hay gente que no ha podido pagar ni una cuota de la vivienda y ya van llegando tres"
Belén Forgues, vecina de Colonia Avellaneda, contó que con su vivienda "firmamos un canon de uso de 3970 pesos que nunca se cumplió y directamente llegó la boleta de 4644 pesos. Pagamos eso en septiembre-octubre, y ahora la nueva boleta llegó de 4843 pesos. Nunca nos notificaron de esto. Estos montos son sólo de la casa, al terreno lo pagamos aparte, casi 4000 pesos. Para el terreno son 84 cuotas (siete años) y para la casa, 30 cuotas". Acotó que les habían dado la opción "120 mil pesos para el terreno o directamente en cuotas, en junio y diciembre, que suben según la medición del Indec".

"No nos dan los números: a mí de luz me vino 8000 pesos, tengo 4 mil terreno y casi 5 mil de casa. ¿Dónde está la vivienda social? Otros planes no pagan lo mismo que nosotros", acotó.

Asimismo puntualizó que en el caso la vivienda que habita, "nos pidieron garante para el terreno y para la casa. En el IAPV nos pidieron garante de más de 30 mil pesos. Nos inscribimos en 2015, por el terreno y empezamos pagando cuotas de 2000 pesos, con incrementos casa seis meses. Dos meses antes de entregarnos la vivienda nos hicieron firmar un canon de uso de 3970 pesos y directamente la boleta llega a pagar 4600 pesos. ¿Cómo hace el jubilado, la gente que gana 9 mil pesos, la gente que se quedó sin trabajo. No es que es una `avivada`, como dice el señor Casaretto, tomó al IAPV como si fuera una inmobiliaria. Somos personas, nos están viendo como números. Hay muchas familias involucradas en esto, que podemos llegar a perder la vivienda. Uno hace de todo para poder pagar. Hay gente que no ha podido pagar ni una cuota de la vivienda y ya van llegando tres".

"Siempre nos reunimos con los vecinos, pero el presidente del IAPV nunca nos recibió. Él contesta a los medios, no somos avivados, porque tenemos garantes detrás. Creo que nos tiene que escuchar, ¿qué hace la gente que gana 6200 pesos, ellos ya estaban en el plan? Presentamos un montón de papeles, cumplimos los requisitos. La respuesta que dan es? si no podés pagar, entregá la llave. Queremos que manden asistentes sociales y que vean cómo vive la gente. Estamos agradecidos con la vivienda, pero no es justo que uno tenga que ir desprendiéndose de cosas, para poder pagar la cuota", informó.

"Queremos que nos cobren acorde a lo que es la vivienda"
Valeria Comas, vecina de Colonia Avellaneda, manifestó: "Cuando fuimos a la Mutual Modelo, nos dijeron que la cuota iba a ser de unos 2000 pesos, que aumentaba según las paritarias estatales, pero no lo que es ahora pagamos. Entre lo que nos dijeron que íbamos a sumar entre cuota terreno y cuota casa, el estimativo era de 6000 pesos. Firmamos en 2015 con una ordenanza que no es la misma con la que nos entregaron las casas".

"Queremos que nos cobren acorde a lo que sería la vivienda. Convengamos que no es una vivienda de material tradicional, son viviendas innovadoras, que son de placas, con telgopor, malla, aislante? Según nos comentaron, el material con el que fueron construidas nuestras casas, son entre un 20 % y un 30 % más económicas que las viviendas con materiales tradicionales. El valor que estamos pagando por metro cuadrado, es de 700 dólares de construcción, es decir estamos pagando por el valor de una vivienda tradicional, que la nuestra no lo es. Debería ser de menor costo", manifestó.
La opinión de los panelistas
La periodista Claudia Yauck, indicó que "en 1916 se creaba en Argentina la Comisión de Viviendas Baratas. En ese momento ya era difícil acceder y en esa comisión se trataba de orientar a la gente para que tuviera la casa. Este tema está atravesado por una necesidad cultural de que nuestras viviendas sean siempre de cemento. En otros lugares han avanzado en modalidades más económicas y efectivas".

El periodista Sebastián Martínez, señaló que "hoy en día si uno ve cómo está la industria de la construcción, uno de los pocos ítems en el que está creciendo es la construcción en seco. Esto marca que ya hay una especie de ayornamiento a otros tipos de casas. En la provincia también ya se empiezan a construir las primeras viviendas de madera. Hay que cambiar un poco la cabeza con eso de que la pared de ladrillo es la mejor. Por otra parte, el problema del costo de la vivienda en relación al sueldo es un problema de la macroeconomía de la Argentina".

El panelista Mariano Kohan, dijo que "en Paraná siempre existió el problema de que la tierra es muy cara en relación a otras localidades. Eso te tira para arriba cualquier tipo de costo. Hoy además se presenta el tema de lo que están costando las cosas y lo que cobra la gente".


La periodista Ana Tepsich destacó que "el sueño de la casa propia, es la aspiración que uno tiene desde chicos", destacando que en otro programa de El Ventilador, uno de los periodistas invitados, Gustavo Sánchez Romero, expuso que "los millennials ya no lo tienen en su cabeza, pero la gente de nuestra generación sí".

La periodista Luz Alcain entendió que "para buena parte de los argentinos, el sueño de la casa propia es una especie de cuestión cultural, un paso muy importante, muy fuerte, central, la meta y el cumplir con muchas otras cosas". Aportó que las cuotas de las casas del IAPV se incrementan "de acuerdo al salario que cobran los trabajadores estatales".

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