Cómo suele pasar cada vez que la coyuntura económica no acompaña, hoy, el sueño de comprar una vivienda aparece cada vez más lejano por encontrarse relacionado directamente con los vaivenes de la economía: la escalada inflacionaria, el incremento de las unidades, las condiciones e intereses de los créditos hipotecarios, el valor del dólar y la escasa o nula capacidad de ahorro...
Así las cosas, alquilar aparece como una opción válida para un porcentaje importante de la población, o en algunos casos, la única salida posible.
Sin embargo buscar un lugar para vivir en Paraná suele ser una tarea muy estresante: recorrer las páginas de clasificados, buscar en diversos sitios de Internet, llamar a las inmobiliarias, recorrer casas comparando la relación precio/ tamaño/ubicación y avisar a todos los conocidos por si saben de algo que pueda encajar con "necesidades y posibilidades".
Un rol siempre polémico en estas transacciones ha sido el de los intermediarios.
Desde el Colegio de Corredores Públicos de la provincia, afirman que "no representan a ninguna de las dos partes", sino que son quienes unen voluntades, generando el equilibrio para que se concreten negocios justos.
Mientras tanto, desde el sector de los inquilinos, vienen planteando desde hace tiempo la idea de una regulación que mejore las condiciones y la calidad del alquiler. Los promotores de estas leyes aseguran que comprar, vender y sobre todo alquilar de manera más justa es posible y necesario.
Ley de alquileres
La norma fija cuatro cuestiones medulares: la duración del contrato, los depósitos para ingresar a la vivienda, la presentación de garantías y la indexación o actualización de los precios.
En 2016, la Federación de Inquilinos Nacional presentó en el Senado de la Nación un proyecto de Ley de Alquileres con una serie de modificaciones al Código Civil y Comercial de la Nación. Esta iniciativa recoge gran parte de los reclamos de los inquilinos, y plantea reducir el desequilibrio entre las partes en una relación contractual.
El proyecto en cuestión fue discutido durante todo 2016 en distintas reuniones de comisión del Senado, se introdujeron modificaciones y se aprobó por unanimidad en noviembre de ese año. Desde entonces, se aguarda la sanción definitiva en la Cámara de Diputados.
El punto más importante del proyecto plantea que los aumentos sean anuales, no semestrales, y que estén fijados por un índice promedio entre inflación y la variación salarial.
Otra modificación propuesta está vinculada con la ampliación del plazo mínimo del contrato, de dos a tres años.
Además establece que 60 días antes de la finalización del contrato, las partes deben reunirse y acordar las condiciones de la renovación. De no llegar a un acuerdo, el inquilino tiene tiempo para mudarse a otra propiedad. El proyecto también busca reducir el depósito en garantía a un mes de alquiler. Finalmente, el punto más resistido, busca establecer que la comisión del intermediario o inmobiliaria la pague el propietario y no el inquilino.
Si bien en nuestra provincia, el Movimiento de Inquilinos Organizados se encuentra desactivado, existen distintos actores que están trabajando en la temática y proponen que la Legislatura entrerriana también se ocupe de legislar y actualizar las normas que rigen el mercado inmobiliario.
Sin embargo, desde el Colegio que nuclea a las Inmobiliarias de la provincia, la visión es bastante diferente: aseguran que prácticamente no existe conflictividad entre inquilinos y propietarios y que no es conveniente que el Estado intente legislar sobre una contratación privada, en la que son las partes las que deben negociar y ponerse de acuerdo.
El debate de este martes en El Ventilador congregó voces del sector inmobiliario, de la abogacía, de Defensa al Consumidor, del gremialismo. También brindaron su aporte al tema estudiantes universitarios y periodistas.
Tanto el conductor, como los panelistas del programa que se emite martes y jueves, Lalo Foncea, Ana Tepsich, Claudia Yauk, Mariano Kohan, Sebastián Martínez y Luz Alcain, fueron haciendo sus aportes al tema.
Hay un desfasaje con lo que puede alquilar una persona y los valores que se manejan
El problema es cuando uno tiene condiciones abusivas en el alquiler
"El PROCREAR fue una buena medida del gobierno anterior, pero todo tiene su límite, no podemos dejar todo en manos del Estado porque no le da la capacidad. Hay un déficit habitacional enorme", agregó.
Cuando uno es inquilino hace muchas mudanzas a lo largo de su vida
"En Paraná hay un déficit de inversión, hay poca oferta, por eso los precios de los alquileres son tan altos"
El periodista Gustavo Sánchez Romero, manifestó que "la casa propia es un activo inmovilizado: es el dinero que vos disponés un mes y no lo podés tocar. Hoy en día, en Paraná, construir un departamento de dos ambientes cuesta 2 millones de pesos y se vende a 2 millones 500 mil pesos. Si uno lo construye y decide alquilarlo, históricamente el valor de ese alquiler es el 1% de la vivienda, es decir, 25 mil pesos mensuales. En los últimos 30 años hay una simetría en los valores de los alquileres y es muchísimo menor porque los ingresos son menores, entonces alquilarlo cuesta 8 mil pesos".Asimismo, dijo que "en Paraná hay un déficit de inversión, hay poca oferta, por eso los precios son tan altos. Ha desaparecido el fideicomiso, la inversión en boca de pozo. El excedente de nuestra ciudad se está yendo a Santa Fe o Rosario. En Entre Ríos hay un déficit habitacional de entre 300 y 400 mil viviendas".
El sueño de la casa propia para los argentinos es una pauta cultural
"En el Colegio de Corredores Inmobiliarios tenemos un centro de mediación. Desde Defensa al Consumidor, todos los casos de conflictos con alquileres nos los mandan a nosotros, hasta el momento hemos resuelto todos los casos y los hemos asesorado de forma gratuita", puso relevancia Armándola.
Consultado respecto de los precios de los alquileres, Armándola expresó: "Hay una relación directa entre el ingreso medio de una población y los valores de los alquileres, por eso hay una diferencia, por ejemplo lo que vale un alquiler en Paraná es distinto a lo que cuesta en La Paz, o en Capital federal, que es mucho más caro. El precio del alquiler es el precio justo para el inquilino de esa plaza inmobiliaria".
Ante la consulta de la panelista Ana Tepsich, respecto de las actualizaciones de los alquileres, que preguntó si las mismas son semestrales o anuales, Armándola apuntó: "Son anuales, en general, pero no se calculan como actualización. El contrato se hace por dos años. Se alquila por una suma fija, pagadero en una suma por los primeros doce meses, y otra suma por los restantes doce meses. Se calcula por las paritarias".
"Lo que complica a un inquilino es que se suman muchos gastos"
Nicolás Lorenzón, corredor inmobiliario, indicó que "cuando una persona está interesada en alquilar una propiedad nosotros la orientamos respecto a lo que cuesta en el mercado. Dependiendo de la zona, alquilar un departamento de dos dormitorios cuesta alrededor de 12.500 pesos por mes. Oro Verde, por ejemplo, es un lugar de mucha inversión y los costos de los alquileres están por debajo de Paraná".Además, dijo que "lo que complica a un inquilino es que se suman muchos gastos: mes de depósito, sellado, contrato, honorarios. Este último punto muchas veces las inmobiliarias lo financiamos en dos o tres cuotas para que puedan acceder. En muchos casos los propietarios vienen con una idea, con un precio en la cabeza, y ponen ese precio del alquiler".
Asimismo, manifestó que "tenemos muchas consultas de estudiantes y chicos recién recibidos que están queriendo ver cómo comprar un terreno para poder llegar el día de mañana a tener una vivienda".
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Proponen crear la "Defensoría del Inquilino"
Francisco Garcilazo, de la Asociación de Trabajadores del Estado (ATE) Paraná, promueve la creación de la Oficina del Inquilino en el ámbito municipal. "Para la compra de un producto se va a Defensa al Consumidor, ate una contratación queremos tener en la Oficina de Defensa al Consumidor, un espacio para que se pueda dirimir la situación que aqueje a una persona".
Para el integrante de ATE, la comisión siempre la paga el inquilino y la inmobiliaria `trabaja` para el dueño de la propiedad. A esa comisión la tendría que pagar el dueño de la propiedad, a esto se lo está discutiendo a nivel país y ya es ley en la Ciudad de Buenos Aires. Además, "el que va a alquilar se pasea por toda la ciudad buscando un óptimo alquiler, cuando lo encuentra, llega a ese número que piden, con las condiciones que piden, no hay una posibilidad de discusión y uno termina entregándose a la orden que nos dan para poder alquilar".
Avero aseveró que es "bastante crítico" respecto de "las oficinas de defensa del inquilino" ya que existen normas jurídicas, y ante casos de asesoramiento estamos los abogados. Hay mediación obligatoria en algunos caso, para los casos civiles y hay oralismo, por lo cual, a las oficinas de defensa del inquilino, no le veo efecto práctico. Incluso el Colegio de Abogados tiene asesoramiento gratuito para tales casos. Los abogados somos los profesionales adecuados para el asesoramiento".
"No estoy de acuerdo con Avero, ya que hoy en día, en la práctica no pasa eso. Si nos sucede algo con un alquiler, no termina saliendo a favor del inquilino, sino por el contrario terminamos pagando algo más, porque no somos bien asesorados. La demanda está, ha proliferado en todo el país, y estamos impulsando para que se de en todo el país y en la provincia de Entre Ríos", marcó Garcilazo.
"Los inquilinos cargan con todo, son los que tienen que dar cuenta de las garantías, de hacer los depósitos, de arreglar el lugar, dejándolo en condiciones. Así lo exhiben los testimonios que podemos escuchar a diario", planteó la periodista Luz Alcain.
"Muchas veces hay propietarios que viven de esa pequeña renta que es el alquiler de la propiedad o heredaron una casa, que se encuentran con que los inquilinos le dejan la casa destruida, si bien hay un procedimiento acelerado en la justicia, a veces va en contra de los tiempos que necesita el propietario que vive de esa renta. En ambos lados hay personas buenas y malas y muchas veces es más grande el perjuicio que le ocasiona al propietario que al inquilino", aseveró Avero.
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"El dinero para alquilar no alcanza"
Alejandra Gervasoni, secretaria de jubilados de AGMER, indicó que "el 35% de los docentes alquila y a la hora de renovar contrato se hace imposible. Las trabas son los depósitos que se piden, el aumento, el dólar que no cesa, la inflación, el salario que tiene el trabajador, es muy difícil. Al momento de medir el costo de la canasta no se tienen en cuenta los alquileres, ni los medicamentos, ni los costos de traslados. Las quejas que recibimos son principalmente porque el dinero no alcanza"."Creo que es necesario que el gobierno convoque a reabrir paritarias y a un aumento salarial de emergencia, porque es imposible acceder a un alquiler y más aún a una casa propia con estos números", dijo.
La experiencia del P.R.O.C.R.E.A.R
Victoria Vivanco, adjudicataria del PROCREAR, relató que "impulsamos un reclamo y surgió el PROCREAR Complementario. Fue una unión de varias personas comunes sin ningún tipo de reclamo político, con el solo fin de poder terminar nuestra casa".Contó que "en su momento me aprobaron un presupuesto para construir de alrededor de 420 mil pesos. Había que presentar planillas con presupuestos firmadas por profesionales, como ingenieros, arquitectos. Quedé muy atrasada con los costos, porque los precios iban cambiando".
La situación de los estudiantes a la hora de alquilar un departamento
Luna Badaracco, consejera de la UNER, explicó que "hoy en día los jóvenes no tienen la garantía, ni siquiera sacando un crédito, de poder tener la casa propia. Tampoco existe la garantía de poder tener un trabajo estable. La precarización laboral que nos toca sufrir a la juventud es muy grande y afecta de lleno al acceso a la vivienda. Hay estudiantes que deben cursar su carrera en otra ciudad: tienen gasto de transporte, de materiales de estudio, de departamento"."Hay una desregulación muy grande respecto a cuáles son las tasas, los precios de los alquileres. Esto significa que quienes ponen los montos son las inmobiliarias y lo hacen en relación a la inflación y no al salario", agregó.
El alquiler es un tema crucial para aquel chico que viene del interior
El conductor de El Ventilador, Lalo Foncea, cerró el debate de este martes preguntándose "¿El inquilino es el actor más débil, es más desprotegido?" y opinó, tras la valiosa discusión que se instaló en el programa que "quedan muchas cosas por hacer, por parte del Estado, para poder atender estas demandas".
