En un ambiente tenso por la presencia simultánea de representantes de organizaciones de inquilinos, de corredores inmobiliarios y de propietarios, la reunión de comisión de Legislación General, presidida por Daniel Lipovetzky le dio vía libre a la iniciativa que llegaría al recinto en noviembre, con tiempo suficiente para que luego sea convertida en ley en el Senado antes de fin de año.
El Frente para la Victoria firmó el dictamen de mayoría con disidencia parcial: entre varios puntos, piden que se mantenga la actualización anual del valor del alquiler, como estipula el proyecto original de la senadora kirchnerista Silvina García Larraburu, el cual recibió media sanción en noviembre del 2016 pero luego fue cajoneado.
También firmaron en disidencia el bloque Justicialista y el diputado Felipe Solá, mientras que Carla Pitiot (Frente Renovador) y Juan Brugge (Argentina Federal) suscribieron un dictamen alternativo más complaciente con la postura de los propietarios e inmobiliarias.
Tanto Vanesa Siley, en representación de la bancada K, como Solá cuestionaron que en el artículo 2 del proyecto del oficialismo se haya dejado una puerta abierta para desregular aquellos alquileres que se ofrecen a valores altos en el mercado.
La redacción que quedó plasmada en el dictamen de mayoría libera de regulación a los contratos que se celebren por encima de 5.000 Unidades de Valor Adquisitivo actualizables por "CER" en el caso de inmuebles con fines comerciales (actualmente equivale a 136.050 pesos) y de 3.000 unidades para alquileres con fines habitacionales (81.630 pesos a valores actuales).
La primera tanda de expositores correspondió a representantes de las tres partes interesadas y afectadas por el marco legal propuesto, y se sacaron chispas en un debate que con cruces y chicanas.
El presidente del Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios de Córdoba, Leonardo Frankenberg, puso reparos al avance de la ley y argumentó que todas las normativas que a lo largo de la historia "se impusieron" para regular alquileres, generaron un efecto contraproducente porque desembocó en que los inmuebles "se retiraran del mercado".
También cuestionó la ampliación de las garantías para que no queden acotadas a un título de propiedad sino que también sean aceptados como válidos certificados de ingresos, recibos de sueldo y garantías bancarias.
"Se pretende imponer al propietario que no tenga derecho a elegir a su inquilino. También se pretende obligar a aceptar inquilinos sin garantía. Si los inquilinos y su grupo conviviente demuestran un ingreso diez veces superior al alquiler, no necesitan presentar garantía", se quejó.
Respecto del pago de comisiones a los agentes inmobiliarios, que la nueva legislación hace recaer en los propietarios, Frankenberg destacó la solución más equilibrada sería que tanto locatario como inquilino se repartan ese costo en partes iguales.
El presidente del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires, Armando Pepe, expuso su desacuerdo con la extensión del contrato de alquiler a tres años del plazo actual de dos años.
"Llevar a 3 años una locación me parece un plazo muy largo para un propietario que compra un inmueble como renta, pero después lo quiere usar, dárselo para que lo use su hijo", esgrimió.
"Con todas estas trabas que se ponen a los propietarios los van a asustar, van a retirar los productos del mercado", advirtió.
El presidente de la Federación Nacional de Inquilinos, Gervasio Muñoz, rechazó el argumento sobre el supuesto carácter regresivo que tendría la regulación del mercado de alquileres.
"Siempre que hubo regulación de precios de alquileres, hubo un acceso más equitativo a la vivienda. Siempre hubo regulación hasta la última dictadura, que hizo dos cosas para beneficiar el negocio inmobiliario: dolarizar la vivienda y desregular el precio de los alquileres", contraatacó.
"Las consecuencias son las que estamos viviendo. Destinamos el 50 por ciento de nuestro salario al alquiler. No recibimos nunca una factura por el alquiler", lamentó.
El también referente de Inquilinos Agrupados embistió contra los representantes de cámaras inmobiliarias, a los que acusó de "venir a defender el negocio de los propietarios", y al respecto dijo que "es mentira que son intermediarios".
Los ejes centrales del proyecto de ley de alquileres
Duración de los contratos: se eleva el plazo mínimo legal de dos a tres años.Se establece un mecanismo de actualización semestral en base a "un índice conformado por partes iguales, con el índice de precios al consumidor (IPC) y el coeficiente de variación salarial (CVS), ambos elaborados por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC)".
Garantías: se amplía el espectro de certificados que son autorizados como garantías para acceder al alquiler, más allá del título de propiedad que es actualmente requerido por los propietarios de manera casi excluyente.
Al título de propiedad se agregan avales bancarios, seguros de caución, recibos de sueldo o certificados de ingresos y garantías de fianza.
Depósitos: los locadores no podrán exigir a los inquilinos un depósito cuyo importe sea mayor al equivalente a un mes de alquiler de la locación.
Por otra parte, se obliga a los propietarios a reintegrar el depósito (al momento del cese del contrato) al valor actualizado del último mes de locación.
Comisiones de inmobiliarias: quedan a cargo del propietario y no de los inquilinos.
Expensas: Las ordinarias las paga el inquilino, pero las extraordinarias quedan a cargo del propietario.
Registro de los contratos: se insta al registro de los contratos de alquiler ante la AFIP, para evitar la evasión fiscal e incrementar la recaudación.
Rescisión de contratos: la indemnización que el inquilino debe pagarle al locador es equivalente a un mes y medio si hace uso de esa opción en el primer año de vigencia del contrato.
A partir del segundo año, la suma de la indemnización es equivalente a un mes de alquiler.
Si las partes no llegan a un acuerdo de renovación antes de los dos últimos meses del contrato, el inquilino tendrá libertad para resolver de manera anticipada dicho contrato y devolver el inmueble sin pagar multa alguna.
Excepciones: estarán exentos de regulación los alquileres a valores más altos.
En el caso de las locaciones de inmuebles con destino comercial, quedan exentos las que estén por encima de las 5.000 Unidades de Valor Adquisitivo actualizables por "CER", mientras que quedarán exceptuadas las locaciones de inmuebles con destino habitacional con valor superior a las 3.000 Unidades de Valor Adquisitivo actualizables por "CER".
