Estaba previsto que el nuevo Código Civil y Comercial se implemente a partir del primer día de 2016, pero el gobierno nacional decidió que su implementación se pusiera en marcha desde el 1 de agosto próximo. En el momento de su sanción el proyecto fue polémico y controversial, con apreciaciones vinculadas que pasaron desde la necesidad de nuevas garantías para la sociedad como de que el Estado quería mayor control sobre los ciudadanos. Lo cierto que a 20 días de su puesta en marcha todo el mundo lo tiene asumido y ya no aparecen cambios, por lo que el nuevo escenario se ubica en la punta de la nariz.
Uno de los sectores que sufrirá importantes cambios es el inmobiliario, ya que se producirán modificaciones sustanciales en su quehacer cotidiano, llevando incluso a mudar la cultura de las relaciones comerciales de compraventa y alquiler.
De allí es que el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Entre Ríos viene trabajando hace algunas semanas en capacitar a los socios sobre la nueva plataforma normativa. "Desde junio venimos generando una capacitación profunda desde el Colegio, especialmente en tres ejes clave: contratos, fideicomisos y propiedad horizontal. Se producirán cambios profundos en el sistema de contratos y es necesario estar preparado por la necesidad de nuestro propio funcionamiento pero también para estar a la altura de las demandas que tendrán nuestros clientes y la sociedad en general que en los primeros meses sentirán dudas acerca de las nuevas normas", explicó a El Diario Marcelo Pintos, uno de los corredores que integran la comisión directiva del Colegio. Estas modificaciones involucran también a los escribanos y abogados, ya que en este sector habrá diferencias sobre la inscripción de los inmuebles y nuevas formas de categorizar a algunos.
La seña
Otro de los temas que cambia es la seña, que ahora se va a llamar señal. Empieza a ser principio de ejecución de contrato si no está aclarado en sentido contrario. Si el inquilino se arrepiente podía devolverla doblada como se decía, pero ahora ya es parte de la ejecución del contrato.
"También desaparece la idea de propiedad horizontal y aparece la idea de prehorizontalidad que encuadra a barrios cerrados y countries. Ahora es una ley de prehorizontalidad a cualquier forma de agrupación de inmuebles, es bastante técnico pero es uno de los temas que más interesa a inversores, inmobiliarios y profesionales", aseguró Walter Govone, titular de la Cámara de Empresarios Corredores Inmobiliarios de Santa Fe quien organizó días pasados una importante jornada que desbordó las instalaciones de la Bolsa de Comercio de la vecina ciudad en virtud de las expectativas que generan los cambios.
"Habrá una nueva generación de negocios que ya se venían desarrollando pero que ahora están inscriptos en el Nuevo Código. Por ejemplo las concesiones para 30 años con renovación, eso está en el nuevo Código. Y se podrán hacer escrituras sobre la tierra, sobre lo construido o hundido. Todo es registrable en el Registro de la Propiedad y le da mayor seguridad al inversor para que sobre una concesión no ingresen las dudas al momento de su culminación. Ahora, esto puede suceder en cualquier terreno del país y puede suceder que uno sea dueño de la tierra rasante, otra persona del subsuelo y otro de lo construido hacia arriba. Hay otros artículos que van a ser retroactivos con respecto a algunas figuras de fideicomiso o lo que es la horintozalidad", dijo el profesional santafesino.
Uno de los cambios que más ha preocupado a muchos es que los propietarios deberán estar inscriptos en AFIP y realizar facturación electrónica, como sucede como muchas actividades económicas, incluso organizaciones sociales, que se verán compelidas a este tipo de facturas. Es obvio que el ente recaudador realiza esta imposición para un mayor control y evitar la informalidad. Naturalmente que las inmobiliarias deben estar inscriptas y tener sus empleados regularizados en el mercado formal.
También los fideicomisos deberán estar inscripto en un registro especial y se asegura que se deberá contar con una póliza de igual monto a la inversión que se realiza de manera que si fracasa haya un respaldo para el inversor. "Esto es algo que tenemos que evaluar, porque no sea cosa que por querer sobreproteger se encarezcan costos y se termine desalentando una herramienta importante como han sido los fideicomisos", completó Govone.
Reformas
Algunos de estos cambios serán sensibles en temas como alquileres, compraventa, fideicomisos y propiedad horizontal. Hay varios temas puntuales sobre los que conviene echar una mirada exploratoria para indagar luego más profundamente.
En principio se derogan los alquileres como lo conocimos hasta hoy y se instrumenta el articulado del nuevo Código Civil y Comercial. A título de ejemplo, los plazos de locación que antes era de dos años en el plazo mínimo para hogar y tres años para el comercial, bajan todos a dos años el mínimo pero se extienden hasta los 20 años y 30 años.
Es complejo en un país tan variante y con inflación como posee Argentina firmar un contrato de alquiler a 20 o 30 años sin que a poco de andar una de las dos partes sea perjudicada por las variaciones en los precios. Y como aún no está derogada la ley que impide las indexaciones en el país, el Nuevo Código Civil y Comercial se permite tomar elementos referenciales para que las partes se pongan de acuerdo, y de esa forma tomar elementos para ajustar ese valor con mercaderías. Por ejemplo, si un local se alquila para heladería el precio se puede pactar a 30 años por tantos kilos de helado. También se puede tomar un producto ajeno a la relación: cemento, hierro, harina, etc. Esa es una gran novedad que se podrá usar después de agosto y ayudará a poder pactar a largo plazo con valores de referencia que se van actualizando periódicamente al ritmo de los precios de la economía. Le da a las dos partes cierta certidumbre. Tanto propietario como inquilino tendrán certezas acerca del funcionamiento del mercado y también podrán tomarse alquileres con la convicción de que las inversiones realizadas se alcanzarán a recuperar.
